Реальные данные · Февраль 2026
Недвижимость в Влёре Ионическая Ривьера
Знаменитая Lungomare, Ujë i Ftohtë, пляжи Ривьеры и проект Sazan Island. Рынок Влёры один из самых динамичных в Албании с ростом цен до +40% ежегодно.
Бесплатная консультация€168kмедиана
Средняя цена продажи (231 объявление)
€148.5k медиана квартиры
€1,646/m²
Медиана €/m² продажа квартир
€667–€5,847/m² полный диапазон
€450/мес
Медиана аренды (68 объявлений аренда)
€230–€10,000 полный диапазон
7%+доходность
Доходность с сезонным Airbnb
3.2% доходность долгосрочной аренды (база)
Районы Влёры
Где Купить Анализ По Району
От элитной Lungomare до вилл Dhërmi и Ионической Ривьеры каждый район имеет свой инвестиционный профиль.
Lungomare
Прибрежный Премиум
Самый эксклюзивный район Влёры, приморский бульвар с современными зданиями, бассейном, частным пляжем и развитой туристической инфраструктурой. Краткосрочная аренда через Airbnb исключительно высока в сезон.
€1,500–2,800/m²
Цена покупки (новое)
€500–1,500/мес
Аренда в месяц
~420 активных объявлений
★★★★★ Высокий инвестиционный потенциал
Ujë i Ftohtë
Прибрежный
Спокойный и элитный район с отличным доступом к морю. Цены немного ниже чем Lungomare, но потенциал роста очень высок. Предпочитают покупатели, желающие сезонную аренду и личный отдых.
€1,400–2,500/m²
Цена покупки (новое)
€300–800/мес
Аренда в месяц
~350 активных объявлений
★★★★★ Ключевая инвестиционная зона
Skelë / Центр
Городской
Сердце Влёры, бульвар "Ismail Qemali" всего в 200м от Lungomare. Идеально для круглогодичной аренды, близко к услугам и учреждениям. Сильная база местных жителей и туристов.
€1,300–1,800/m²
Цена покупки (новое)
€350–550/мес
Аренда в месяц
~530 активных объявлений
★★★★☆ Стабильная круглогодичная аренда
Radhimë
Курорт
Прибрежная линия Radhimë, роскошные курорты с бассейном, частным пляжем и прямым доступом к морю. Ворота Ионической Ривьеры, 15 мин от Влёры. Новые премиум проекты предлагают высокую доходность Airbnb.
€1,500–3,500/m²
Цена покупки (курорт)
€400–1,200/мес
Сезонная аренда
~180 активных объявлений
★★★★★ Максимальная доходность Airbnb
Orikum
Курорт
Orikum быстро развивается, Marina Orikum, тоннель Llogara (7 мин до Dhërmi), пляжи Radhimë рядом. Новые курортные проекты очень активны. Текущие цены одни из самых низких с высоким потенциалом.
€900–1,600/m²
Цена покупки (новое)
€250–500/мес
Аренда в месяц
~290 активных объявлений
★★★★☆ Хорошая цена / высокий потенциал
Dhërmi / Ривьера
Ионическая Ривьера
Жемчужины Ионической Ривьеры, цены выросли до +25% ежегодно. Роскошные виллы, бутик-отели и насыщенная летняя жизнь. Тоннель Llogara (открыт 2024) сделал доступ 23 мин от Влёры. Предпочитают иностранные покупатели.
€1,800–3,500/m²
Цена покупки (премиум)
€500–1,500/мес
Сезонная аренда
~210 активных объявлений
★★★★★ Максимальный рост цен
Sazan Island
Стратегическая Инвестиция
Остров Sazan, проект €1.4 млрд Affinity Partners (Jared Kushner). Планируемый роскошный эко-курорт. Предлагаемая фискальная цена: 200,000 Lek/m², самая высокая во Влёре. Пока нет публичных продаж, только лицензированные застройщики.
€3,000+/m²
Будущая цена
N/A
Ещё в строительстве
Проект Стратегического Инвестора
★★★★☆ Высокий риск / уникальный потенциал
Kuzum Baba / Пригород
Пригородный
Пригородные районы Влёры, холмы с панорамным видом на залив, недвижимость с территорией. Идеально для индивидуальных вилл и семей. Цены одни из самых низких. Необходим доступ на автомобиле.
€600–1,200/m²
Цена покупки
€200–380/мес
Аренда в месяц
~240 активных объявлений
★★★☆☆ Долгосрочная аренда
Novoselë / Окрестности
Сельский
Деревни вокруг Влёры, земельные участки, частные дома с садом и сельские туристические инвестиции. Предлагаемые фискальные цены от МФ: 61,800 Lek/m² (так же как текущая городская цена). Идеально для агротуризма и гестхаусов.
€300–700/m²
Цена покупки
€150–300/мес
Аренда в месяц
~190 активных объявлений
★★★☆☆ Сельские возможности / туризм
Цены 2026
Шкала Цен От Бюджета до Люкса
Влёра предлагает широкие диапазоны цен, базовая фискальная цена 98,000 Lek/m² центр, реальный рынок 1,300–3,500 €/m² побережье.
Прибрежный Люкс (Lungomare / Radhimë / Dhërmi)
€1,800–3,500/m²
Прибрежный Премиум (Ujë i Ftohtë / Skelë)
€1,400–2,500/m²
Средний Городской (Центр / Бульвары)
€1,300–1,800/m²
Экономичный (Orikum / Пригород)
€900–1,400/m²
Бюджетный (Частные дома / Сельский)
€300–900/m²
Эволюция Цен 2016–2025 (€/m² среднее)
+173%
Средний 10-летний рост
+40%
Рост г/г прибрежье 2025
5–7%
Прогноз роста 2026–2027
Фискальная Справка 2026
Справочные Цены 7 Кадастровых Зон
Министерство Финансов предложило (июль 2025, действует с января 2026) разделить Влёру на 7 городских кадастровых зон. Предыдущая цена: 61,800 Lek/m² (единая для всего города).
| Кадастровая Зона | Местоположение | Lek/m² | EUR/m² | Изменение |
|---|---|---|---|---|
| Sazan (Остров) | Остров Sazan проект Affinity Partners | 200,000 Lek | €2,074 | +223% НОВОЕ |
| Зона 1 (Премиум Центр) | Главный центр, главные дороги | 140,000 Lek | €1,452 | +126% |
| Radhimë / Orikum (Прибрежная линия) | Первая прибрежная линия, туристические деревни | 90,000 Lek | €934 | +46% НОВОЕ |
| Зона 1 (Центр) | Главный городской центр, пример налог 98,000 Lek | 98,000 Lek | €1,016 | +59% |
| Зоны 2–4 (Городской Центр) | Центральные кварталы, главные бульвары | 75,000–90,000 Lek | €778–934 | +21–46% |
| Зоны 5–6 (Средний Городской) | Средние кварталы, городская периферия | 55,000–70,000 Lek | €571–727 | -11–+13% |
| Зона 8 (Сельская Влёра) | Сельские районы муниципалитет Влёра (без прибрежной линии) | 61,800 Lek | €641 | =0% |
| Зона 7 (Пригород) | Дальняя периферия, деревни без побережья | 45,000 Lek | €467 | -27% |
Что меняется с 1 Января 2026: Влёра перешла от единой фискальной цены 61,800 Lek/m² к 7 кадастровым зонам + новые сельские и прибрежные зоны. Максимальное увеличение +223% для Sazan. Изменения затрагивают налог на здания (0.05% от фискальной стоимости) и налог на влияние на инфраструктуру. Примечание: Фискальные цены остаются в 2–4 раза ниже реального рынка. Законопроект всё ещё находился на утверждении КМ в феврале 2026.
Инвестиция
Инвестиционный Потенциал во Влёре
Новый аэропорт, Тоннель Llogara, Kushner/Sazan и 15 миллионов туристов как катализаторы делают Влёру главным направлением прибрежных инвестиций.
7%+
Доходность сезонного Airbnb (3.2% доходность долгосрочной аренды база по нашим данным)
+81%
Рост доходов Airbnb 2025
90%+
Загрузка июль–август
+173%
10-летний рост цен
15M
Туристы прогноз Албания 2025
Новый Аэропорт Влёра
Открыт 2025, одна из самых длинных взлётно-посадочных полос на Балканах. Прямой доступ для международных туристов, продлённый сезон, более низкие цены на билеты.
Тоннель Llogara (2024)
€142M, 30 мин поездки из Влёры в Dhërmi превратились в 7 мин. Ривьера теперь практически "пригород" Влёры. Цены там быстро растут.
Проект Sazan €1.4 Миллиарда
Affinity Partners (Jared Kushner) со статусом "Стратегический Инвестор". Планируемый роскошный эко-курорт. Предлагаемая фискальная цена: 200,000 Lek/m².
Марина Влёра + Orikum
Новые развития марины с яхтенными доками, отелями, апартаментами и прибрежной торговлей. Orikum Marina как ключевая точка курорта юго-запада.
Медиана Покупки
€168,000
Реальная медиана из 231 объявления о продаже (наши данные)
Аренда В Месяц
€450 медиана
Реальная медиана из 68 объявлений аренды; €800–2,000 сезонный Airbnb
Доходность База / Airbnb
3.2% / 7%+
3.2% долгосрочная аренда; 7%+ с активным сезонным Airbnb
| Город | Средняя цена | Доходность | Соотношение цена/стоимость |
|---|---|---|---|
| 🌊 Влёра | €1,400–1,800/m² | 7–10% | Отлично |
| 🏙️ Тирана | €2,300/m² | 6–8% | Хорошо |
| 🌊 Саранда | €1,800/m² | 7–9% | Очень хорошо |
| 🌊 Будва, Черногория | €3,500/m² | 4–6% | Средне |
| 🌊 Дубровник, Хорватия | €5,000+/m² | 3–5% | Ограничено |
Руководство Покупателя
Что Может Купить Ваш Бюджет во Влёре
От €50k до более €300k, найдите подходящий вариант согласно вашим финансовым возможностям.
Novoselë / Окрестности
Частный дом 2–3 комнаты
€30k–50k
- Земля и сад
- Идеально для агротуризма
- ~20km от центра
Пригород Влёра
Студия или существующая 1+1
€40k–60k
- Недвижимость с сертификатом
- Близко к общественному транспорту
- Долгосрочная аренда €200–300/мес
Orikum
Новая студия 35m²
~€50k–70k
- Новое строительство с лифтом
- 5–10 мин от моря
- Близко к Marina Orikum
Центр Влёра / Skelë
Новая квартира 1+1
€65k–90k
- Близко к Lungomare
- Аренда €350–450/мес
- Сертификат собственности
Orikum / Radhimë
1+1 близко к морю, 70m²
€75k–100k
- Вид на море или 200м до пляжа
- Доходность Airbnb 8%+
- Возможность рассрочки
Ujë i Ftohtë
Студия 35m² вид на море
€65k–85k
- Элитный район, тихо
- Новое строительство
- Летняя аренда €600–1,000/мес
Lungomare / Skelë
Новая квартира 2+1, 100m²
€130k–180k
- Вид на море (частичный или полный)
- Новое строительство с бассейном
- Долгосрочная аренда €500–700/мес
Ujë i Ftohtë
1+1 полный вид на море, 70m²
€110k–155k
- Панорамный вид на залив
- Близко к Marina Bay
- Доходность Airbnb 8–10%
Radhimë
1+1 курорт первая линия, 70m²
€105k–140k
- Первая прибрежная линия
- Бассейн и частный пляж
- Интегрированное гостиничное управление
Lungomare
2+1 премиум, 107m², вид на море
€200k–260k
- Первая прибрежная линия
- Полная проводка, бассейн
- Доходность краткосрочная €1,500–2,500/мес сезон
Radhimë / Orikum
2+1 курорт премиум, 138m²
€200k–325k
- Прямой доступ частный пляж
- Бассейн, ресторан, парковка
- Завершение 2026
Dhërmi
2+1 элитный комплекс, 120m²
€250k–300k
- Ионическая Ривьера захватывающий вид
- Инфраструктура курорта
- 25% рост цен год к году
Lungomare Premium
3+1 пентхаус панорамный вид
€350k–500k
- Панорамная терраса 120m²+
- Высокий этаж, вид 360°
- Инвестиция премиум ультра-доходность
Dhërmi / Palasë
Вилла 2+1, 170m², участок 700m²
€400k–600k
- Частный пляж Ривьера
- Бассейн и сад
- Green Coast 2 знаковый проект
Ujë i Ftohtë / Sazan
Премиум комплекс / эко-курорт
€500k+
- Долгосрочная стратегическая инвестиция
- Роскошное эко-строительство
- Высокий капиталовый потенциал
Практические Советы
6 Вещей, Которые Нужно Знать Перед Покупкой
От законности строительства до туристического сезона, что следует учитывать как покупателю во Влёре.
1
Проверьте разрешения на строительство и акт собственности
Влёра имеет историю неформального строительства, особенно у побережья. Всегда запрашивайте номер разрешения, акт ASHK и сертификат приёмки. Строительство без разрешения нельзя легально продать или заложить.
2
Туристический сезон 4–5 месяцев интенсивных
Доходы от Airbnb очень высоки июль–август (загрузка 90%+), средние май–июнь и сентябрь–октябрь (65%+). Новый аэропорт должен продлить сезон. Бюджетный план должен учитывать 6–7 месяцев с низкими доходами.
3
Новые фискальные цены 2026 рост до +126%
Влёра теперь разделена на 7 кадастровых зон. Зона 1 перешла с 61,800 Lek/m² до 140,000 Lek/m². Это влияет на ежегодный налог на здания и налог на влияние на инфраструктуру для любого нового строительства. Рассчитайте затраты после покупки.
4
Проекты "off-plan" хорошая цена но реальный риск
Строительство "off-plan" (до завершения) предлагает цену на 15–25% ниже. Риски: задержки, незавершение, изменения спецификаций. Проверьте репутацию застройщика, детальный контракт и привяжите каждый платёж к этапам строительства.
5
Торгуйтесь на 7–12% ниже прайс-листа
Рынок Влёры имеет пространство для переговоров, особенно для вторичной недвижимости. Прайс-лист цены в среднем на 10–15% выше финальной цены продажи. Низкие сезоны и долго стоящие объекты — хорошие возможности для торга.
6
Условия ипотеки 2026 ставка 4.5–7.5%
Албанские банки предлагают ипотеку до 70–80% фискальной стоимости (не рыночной), процентная ставка 4.5–7.5%, срок до 30 лет. Диаспора и иностранцы могут получить ипотеку, но нужен албанский банковский счёт. Кредиты в основном в Lek.
Частые Вопросы
FAQ Главные Вопросы о Недвижимости во Влёре
Какой район имеет самую высокую доходность аренды?
Radhimë и Dhërmi имеют самую высокую доходность Airbnb (8–10%+) в сезон. Lungomare и Ujë i Ftohtë предлагают доходность 7–9% комбинируя сезонную + долгосрочную. Orikum — альтернатива с низкой входной ценой и хорошей доходностью (7–8%). Городской центр даёт более стабильную, но круглогодичную доходность (5–6%).
Могут ли иностранцы покупать недвижимость во Влёре?
Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Албании без ограничений, на тех же условиях что и албанцы. Процесс покупки в основном занимает 2–3 недели. Можно сделать и без физического присутствия с апостилированной нотариальной доверенностью. Дополнительные расходы: нотариус 0.2–0.35%, регистрация ~€100, нет налога на покупку.
Сколько времени занимает процесс покупки?
Обычно 2–4 недели для недвижимости с полной документацией. Шаги: (1) предварительное бронирование + аванс, (2) due diligence документов ASHK, (3) нотариальный контракт, (4) регистрация ASHK. Для недвижимости "off-plan" контракт другой, оплата по этапам строительства. Проверка ипотек и сервитутов важна.
Какие налоги платятся на недвижимость?
Налог на здания: 0.05% от фискальной стоимости ежегодно (растёт с 2026 с новыми зонами). Налог на прирост капитала: 15%. Налог на доходы от аренды: 15%. Нет налога на наследство между членами семьи. Покупка: нет налога, только нотариус + регистрация.
Как новый аэропорт влияет на цены?
Международный аэропорт Влёра, открытый в 2025, должен иметь среднесрочные эффекты: продлённый туристический сезон, прямой поток иностранных туристов, рост спроса на краткосрочные апартаменты и развитие "аэропортового коридора". Цены недвижимости в радиусе 10 км уже выросли в ожидании открытия.
📊 Быстрые Факты Влёра 2026
Население
~115,000 (город)
Расстояние от Тираны
150km / ~2ч
Кадастровые зоны 2026
7 городских + сельские + прибрежные
Медиана цены продажи
€168,000 (231 объявление)
Медиана €/m² квартиры
€1,646/m² (n=50 с площадью)
Доходность аренды
3.2% долгосрочная / 7%+ Airbnb
Рост цен 2025
+25–40% прибрежье
Аэропорт
Открыт 2025 (10km от города)
Тоннель Llogara
Открыт 2024 (Влёра–Dhërmi 7 мин)
Проект Sazan
€1.4 миллиарда (Affinity Partners)
Отслеживаемые объявления
530+ (6 источников, февраль 2026)
10-летний рост
+173% среднее
