Референсная цена на недвижимость в Албании 2026
Минимальная фискальная цена за квадратный метр согласно кадастровой зоне, утвержденная Советом Министров. Требуется для купли-продажи, налога на прирост капитала и переоценки недвижимости.
Референсная цена: Полное руководство
Три главные вещи, которые нужно знать перед любой сделкой с недвижимостью в Албании.
Минимальная фискальная цена
Это минимальная цена, по которой можно официально декларировать продажу недвижимости. Вы не можете продать недвижимость по цене ниже этого значения, потому что налог рассчитывается на основе референсной цены, а не декларированной цены, если она ниже.
Основа для налога на здания
Ежегодный налог на здания (оплачивается по счету за воду) рассчитывается как 0.05% от референсной цены, умноженной на площадь квартиры. Изменение референсных цен напрямую влияет на ваш ежегодный налог.
Основа для налога на прирост капитала
При продаже налог на прирост капитала 15% (или 5% с переоценкой 2026) рассчитывается на разнице между ценой покупки и ценой продажи, но как минимум на основе референсной цены. Поэтому переоценка 2026 важна.
Основные формулы
Как рассчитываются обязательства на основе референсной цены
Референсные цены в Тиране: 32 кадастровые зоны
Цены, утвержденные ПКМ в июле 2023 года, все еще действуют для муниципалитета Тирана (не были переоценены в 2026). Средний рост составил 30.8% по сравнению с 2018 годом.
| Кадастровая зона | Кварталы / Основные районы | Цена 2018 | Цена 2023 | Рост |
|---|---|---|---|---|
| Зона 5/1 | Иш-Блоку, Университетская библиотека Зоны с самой высокой ценой в Тиране |
190,000 1,970 EUR/м² |
228,400 2,368 EUR/м² |
+20% |
| Зона 2/1 | Пирамида, Стадион Кемаль Стафа |
187,000 | 202,400 2,099 EUR/м² |
+8% |
| Зона 10/1 | ПТТ, Телеком, Союз писателей |
145,000 | 192,800 1,999 EUR/м² |
+33% |
| Зона 5/2 | Стадион Сельман Стэрмаси, Искусственное озеро |
132,000 | 175,800 1,823 EUR/м² |
+33% |
| Зона 10/2 | Улица Мысым Шыри, Управление полиции |
139,500 | 178,300 1,849 EUR/м² |
+28% |
| Зона 5/3 | Ботанический сад, Коммуна де Паризи |
107,000 | 164,800 1,709 EUR/м² |
+54% |
| Зона 7/1 | Окружной суд, Бывшая выставка |
120,000 | 159,100 1,650 EUR/м² |
+33% |
| Зона 8/2 | Медресе, Аптека №10, Промышленный рынок |
100,000 | 156,700 1,625 EUR/м² |
+57% |
| Зона 9/1 | Бар Пицца, Блок Зогу I, Улица Баррикадаве |
130,000 | 163,600 1,696 EUR/м² |
+26% |
| Зона 5/4 | Отель Дипломат, Блок Васил Шанто |
82,000 | 117,800 1,222 EUR/м² |
+44% |
| Зона 7/4 | Новое кольцо, Бывшее авиационное поле, Изберишт Самый высокий рост 2018-2023 |
65,000 | 114,300 1,185 EUR/м² |
+76% |
| Зона 9/2 | Железнодорожный вокзал, Архив, Политехникум |
100,000 | 135,800 1,408 EUR/м² |
+36% |
| Зона 8/1 | Сельвия, Гимназия Партизани |
110,000 | 145,650 1,510 EUR/м² |
+32% |
| Зона 2/2 | Новый базар, 9-этажки, Школа Авни Рустеми |
134,500 | 148,400 1,539 EUR/м² |
+10% |
| Зона 7/2 | Блок посольств, Инженерный факультет |
100,000 | 123,400 1,280 EUR/м² |
+38% |
| Зона 7/3 | НШРАК, Парк Министерства внутренних дел |
85,000 | 124,500 1,291 EUR/м² |
+46% |
| Зона 10/3 | Блок посольств, Прокуратура, Улица Дурреса |
102,000 | 121,200 1,257 EUR/м² |
+19% |
| Зона 11/2 | Ферлути, Бывшая фабрика Тирана, ФИАТ, Лапраке |
75,000 | 103,500 1,073 EUR/м² |
+38% |
| Зона 1/2 | Полиграфику, Шкоза, Автотракторет, Саук |
78,000 | 97,200 1,008 EUR/м² |
+25% |
| Зона 3/1 | Ксамллеку, Улица Бардхыл, Бульвар Жан Дарк |
77,000 | 98,500 1,022 EUR/м² |
+28% |
| Зона 4/1 | Больничный комплекс, Оджхаку, Новый Аллиас |
70,000 | 95,900 994 EUR/м² |
+37% |
| Зона 4/2 | Аллиас, Улица 5 Мая, Брегу и Лумит |
60,000 | 95,300 988 EUR/м² |
+58% |
| Зона 2/3 | Министерство иностранных дел, Амбулатория №1, Беррыли |
95,000 | 110,600 1,147 EUR/м² |
+17% |
| Зона 9/3 | Дон Боско, Обувная фабрика, Улица Сири Кодра |
77,000 | 113,850 1,181 EUR/м² |
+46% |
| Зона 11/1 | Зогу и Зи, Бывшая партийная школа |
87,000 | 113,000 1,172 EUR/м² |
+30% |
| Зона 11/3 | Лапраке, Таможенное управление, Военный госпиталь |
70,000 | 93,600 971 EUR/м² |
+25% |
| Зона 3/2 | Порцелани, Киностудия, Улица Ходжа Тахсим |
60,000 | 86,300 895 EUR/м² |
+44% |
| Зона 2/5 | Студенческий городок, Экономический факультет, Селите |
80,000 | 85,700 889 EUR/м² |
+7% |
| Зона 8/3 | Промышленный рынок, Фабрика Айка, Фабрика Динамо |
72,000 | 89,900 932 EUR/м² |
+25% |
| Зона 6 | Комбинати, Вакар, Селите, Изберишт, Шарре Зона с самой низкой ценой в Тиране |
65,000 | 81,700 847 EUR/м² |
+26% |
| Зона 2/4 | Балетная школа, Посольство США |
110,000 | 120,300 1,247 EUR/м² |
+9% |
| Зона 1/1 | Кино Али Деми, Спортивное поле, Шкозе |
97,700 | 102,800 1,066 EUR/м² |
+5% |
Источник: ПКМ дата Июль 2023, Министерство финансов и экономики. Примечание: Полная таблица содержит 32 зоны. Цены Тираны не были переоценены ПКМ 2025.
Референсные цены по городам и округам 2026
Новые цены согласно ПКМ 2025, в силе с 1 Января 2026 для всех округов (кроме муниципалитета Тирана). Кадастровые зоны увеличиваются с 65 до 119 - самый большой исторический рост.
Референсные цены в Дурресе 2026
Дуррес имеет самый большой исторический рост в стране: зона 13 (порт, Durrës Yachts Marina) растет с 67,500 до 200,000 Lek/м² - рост 196%. Предыдущая цена была единой ценой (67,500) для всего города.
Дуррес - Исторический рост 2026
Проект Durrës Yachts Marina и стратегическое положение порта привели зону 13 к 200,000 Lek/м². 13 новых зон заменяют предыдущую единую цену.
| Зона | Описание / Кварталы | Новая цена 2026 | EUR/м² | Старая цена |
|---|---|---|---|---|
| Зона 13 | Порт Дурреса, Durrës Yachts Marina Проект Kushner Affinity Partners 1.4 млрд EUR в регионе | 200,000 | 2,074 EUR/м² | 67,500 (+196%) |
| Зона 6 | Волга, Пляж Дурреса | 140,000 | 1,452 EUR/м² | 67,500 (+107%) |
| Зона 1 | Центр города, Квартал 1 | 124,000 | 1,286 EUR/м² | 67,500 (+84%) |
| Зона 10 | Квартал 13, Пляжная зона | 100,000 | 1,037 EUR/м² | 67,500 (+48%) |
| Зона 7 | Южная центральная зона | 90,000 | 933 EUR/м² | 67,500 (+33%) |
| Зона 2 | Шкемби и Каваяс | 88,000 | 913 EUR/м² | 67,500 (+30%) |
| Зона 3 | Квартал 2 | 82,000 | 850 EUR/м² | 67,500 (+21%) |
| Зона 11 | Западная зона | 81,000 | 840 EUR/м² | 67,500 (+20%) |
| Зона 4 | Квартал 3, Северная зона | 78,000 | 809 EUR/м² | 67,500 (+16%) |
| Зона 5 | Южная зона города | 77,000 | 799 EUR/м² | 67,500 (+14%) |
| Зона 12 | Промышленная зона | 68,000 | 705 EUR/м² | 67,500 (+1%) |
| Зона 9 | Северная периферийная зона | 50,000 | 519 EUR/м² | 67,500 (-26%) |
| Зона 8 | Южная периферийная зона | 45,000 | 467 EUR/м² | 67,500 (-33%) |
Источник: Проект решения Министерства финансов, Июль 2025. Вступление в силу: 1 Января 2026. Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Референсные цены в Влоре 2026
Влора переходит от единой цены (61,800 Lek/м²) к 7 различным зонам. Остров Сазан, с проектом Kushner Affinity Partners, получает рекордную цену 200,000 Lek/м². Лунгомаре растет до 140,000 Lek/м².
Влора - Ривьера и Сазан дорожают
7 новых зон. Рост до 127% для центра. Остров Сазан, новая зона, оценивается как роскошный рынок с международным потенциалом.
| Зона | Описание | Цена 2026 | EUR/м² | Рост vs 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Зона 7 | Остров Сазан Проект Affinity Partners (Джаред Кушнер) 1.4 млрд EUR - роскошный курорт | 200,000 | 2,074 EUR/м² | +223% (добавлена новая) |
| Зона 1 | Лунгомаре, Центр Влоры Главная туристическая и центральная зона | 140,000 | 1,452 EUR/м² | С 61,800 (+127%) |
| Зона 5 | Радхиме | 90,000 | 933 EUR/м² | +45.6% |
| Зона 3 | Южная зона города | 75,000 | 778 EUR/м² | +21.4% |
| Зона 2 | Западная зона города | 68,000 | 705 EUR/м² | +10.1% |
| Зона 4 | Северная зона / Периферия | 65,000 | 674 EUR/м² | +5.2% |
| Зона 6 | Орикум | 61,000 | 633 EUR/м² | ~0% |
Источник: Проект решения Министерства финансов, Июль 2025. Вступление в силу: 1 Января 2026. Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Референсные цены в Химаре 2026
Химара имеет самый высокий пропорциональный рост на южном побережье: зона 1 растет с 58,000 до 140,000 Lek/м² - рост 141%. Разделена на 5 зон, отражая большие различия цен между побережьем и горами.
Химара - Южная Ривьера дорожает
5 новых зон. Южное албанское побережье считается среди зон с самым высоким туристическим потенциалом на Балканах. Зона 1 теперь квалифицируется на уровне Греции и Хорватии.
| Зона | Описание | Цена 2026 | EUR/м² | Изменение |
|---|---|---|---|---|
| Зона 1 | Главное побережье Химары Самые известные пляжи Ривьеры - Химара, Паласа, Борш | 140,000 | 1,452 EUR/м² | С 58,000 (+141%) |
| Зона 2 | Центр города Химара | 100,000 | 1,037 EUR/м² | +72% |
| Зона 3 | Южная прибрежная зона | 81,000 | 840 EUR/м² | +40% |
| Зона 4 | Горная зона / Хинтерланд | 46,000 | 477 EUR/м² | Новая зона |
| Зона 5 | Сельская периферийная зона | 45,000 | 467 EUR/м² | Новая зона |
Источник: Проект решения Министерства финансов, Июль 2025. Вступление в силу: 1 Января 2026. Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Референсные цены в Саранде 2026
Саранда теперь разделена на 5 зон. Предыдущая цена была 56,000 Lek/м² для всего города. Зона 1 (главное побережье) растет до 86,000 Lek/м². Деревни получают цену, равную старой цене города.
Саранда - Ворота Южной Ривьеры
5 новых зон. Напротив Корфу - греческого острова - дает Саранде уникальное географическое положение. Около 15 мин на лодке от Корфу, Саранда привлекает европейские инвестиции.
| Зона | Описание | Цена 2026 | EUR/м² | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| Зона 1 | Главное побережье, Центр Самые посещаемые туристические зоны - вид на Корфу | 86,000 | 892 EUR/м² | С 56,000 (+53%) |
| Зона 2 | Северная зона города | 75,000 | 778 EUR/м² | +34% |
| Зона 3 | Южная зона / Ксамиль | 70,000 | 726 EUR/м² | +25% |
| Зона 4 | Горная зона | 62,000 | 643 EUR/м² | +10.7% |
| Зона 5 | Периферийные деревни Уравнены с текущей ценой города | 56,000 | 581 EUR/м² | Новая зона |
Источник: Проект решения Министерства финансов, Июль 2025. Вступление в силу: 1 Января 2026. Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Референсные цены в Камезе 2026
Камез, пригородный муниципалитет Тираны с около 160,000 жителей, переходит с 52,000 до 72,000 Lek/м² - рост 44% с 2019. Налог на здания для семьи с квартирой 60м² растет с 1,560 до 2,250 Lek/год.
Камез - Растущий пригород Тираны
Камез имел быстрый рост населения в последние 20 лет. Новая цена отражает урбанизацию и развитие инфраструктуры. Единая цена для всего муниципалитета.
| Муниципалитет | Старая цена (2019) | Новая цена 2026 | EUR/м² | Рост | Налог 60м² / год |
|---|---|---|---|---|---|
Камез Северный пригородный муниципалитет Тираны | 52,000 Lek/м² | 72,000 | 747 EUR/м² | +44% | 2,160 Lek/год |
Источник: Проект решения Министерства финансов, Июль 2025. Вступление в силу: 1 Января 2026. Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Что говорят референсные цены об албанском рынке
Референсные цифры - это не просто фискальные числа - они отражают поток экономики, миграции, инвестиции и городское развитие. Вот что стоит за ними.
Фискальная цена vs. Реальная цена
В Иш-Блоку Тираны референсная цена составляет 228,400 Lek/м² (около 2,368 EUR/м²). Реальная рыночная цена для новых апартаментов превышает 4,000-6,000 EUR/м². Это означает, что фискальная цена остается на 40-60% ниже реальности - поэтому переоценка 2026 так важна для владельцев.
Албанское побережье в сравнении с соседями
Референсная цена в Химаре (1,452 EUR/м²) и Саранде (892 EUR/м²) остается в 3-5 раз ниже, чем референсные цены на греческих островах, таких как Корфу или Закинф. С ожидаемым вступлением Албании в ЕС разница, как ожидается, значительно уменьшится в следующем десятилетии.
Тирана и эффект Нового кольца
Зона 7/4 (Новое кольцо, бывшее авиационное поле) имеет самый высокий рост в Тиране - +76% с 2018. Это отражает городскую трансформацию нового кольца, которое за несколько лет построило 15-30-этажные здания. В 2023 референсная цена (114,300 Lek/м²) остается значительно ниже рыночной цены (2,000-3,000 EUR/м²).
Зоны с низким ростом - Где остаются возможности?
Зона 2/5 (Студенческий городок) выросла только на 7% с 2018 по 2023, оставшись на 85,700 Lek/м². Это показывает, что зона отстала от волны развития. Для покупателей с ограниченным бюджетом зоны с исторически низким ростом - Гирокастра (48,600), Берат (52,200), Шенджин (49,200) - предлагают доступные цены с долгосрочным потенциалом роста.
Почему иностранные инвесторы смотрят на референсную цену
Для иностранного инвестора референсная цена важна, потому что показывает минимальную налоговую нагрузку. Апартаменты в Саранде с реальной ценой 150,000 EUR могут иметь референсную цену 56,000 EUR - налог на передачу (2%) рассчитывается от реальной цены продажи, давая стоимость передачи около 3,000 EUR. Низко по сравнению с Западной Европой.
Референсная цена и аренда
Налог на аренду составляет 15% от валового дохода и не основан на референсной цене - он основан на фактически декларированной аренде. Но с 2026 фискальные контроли усилятся, используя новые референсные цены как бенчмарк для обнаружения занижения аренды. Это повысит прозрачность на рынке аренды.
Как эволюционировали референсные цены 2018-2026
Три ключевых вехи (2018-2019, 2023 для Тираны, 2026 для округов) показывают путь фискальной реформы и роста рынка недвижимости.
ПКМ № 132, дата 7.3.2018 - Основа
Это решение установило референсные цены для всех округов с единой ценой за город. Дуррес: 67,500 Lek/м². Влора: 61,800 Lek/м². Камез: 52,000 Lek/м². Цены оставались замороженными годами, хотя рынок изменился.
Реформа Тираны - 32 кадастровые зоны
Правительство провело первую крупную реформу: Тирана разделена на 32 кадастровые зоны, заменив единую цену. Средний рост составил 30.8%. Самая высокая цена: 228,400 Lek/м² (Иш-Блоку). Самая низкая цена: 81,700 Lek/м² (Комбинати/Шарре). Рекордный рост: +76% в Новом кольце.
Новый проект решения - 119 национальных зон
Министерство финансов публикует проект закона со 119 кадастровыми зонами для всех округов. Впервые цены меняются в пределах одного города согласно кварталу. Новая методология основана на рыночных опросах, а не на декларированных транзакциях. Наиболее значительные изменения: Адриатическое и Ионическое побережье.
Вступление в силу - Полная реформа
Новые цены официально вступают в силу. С 65 до 119-176 зон (окончательная версия все еще на рассмотрении). Впервые сельские районы получают специфические фискальные цены. Налоги на здания автоматически увеличиваются. Самая высокая национальная цена: 228,400 Lek/м² (Тирана, Иш-Блоку) и 200,000 Lek/м² (Дуррес зона 13, Влора/Сазан).
Референсные цены для всех городов Албании
Консолидированные значения для главных городов: цены, утвержденные в 2023 для городов и новые цены 2026 для округов.
Источники: ПКМ Министерство финансов Июль 2025 (цены 2026) и ПКМ Июль 2023 (цены Тирана). Курс: 1 EUR = 96.47 ALL.
Все о референсной цене
Ответы на самые распространенные вопросы от покупателей, продавцов и инвесторов.
Есть вопросы о вашей недвижимости?
Команда Consul поможет вам понять стоимость вашей недвижимости, как новые референсные цены влияют на вас и каковы ваши фискальные обязательства.
