Dati Reali · Febbraio 2026
Mercato Immobiliare
Sarandë
Analisi di mercato basata su 324 annunci attivi da 4 fonti, prezzi catastali 2026 e tendenze di investimento nella Riviera Ionica.
Consulenza Gratuita€177kmediana vendita
Prezzo vendita medio (212 annunci)
€175k mediana appartamenti
€1,865/m²
Mediana €/m² appartamenti (n=122)
p25/p75: €1,624 / €2,119
8%+rend. Airbnb
Rendimento stagionale con gestione attiva
3,4% rendimento affitto lungo termine base
€2,800Ksamil/m²
Prezzi premium Ksamil costa
€2.000–2.800/m² in base alla posizione
Zone e Quartieri
Dove Investire a Sarandë
Ogni zona ha caratteristiche e potenziale di investimento diversi. La costa domina con i prezzi più alti, mentre il centro urbano offre stabilità e accesso.
Lungomare / Costa
Costa Premium
€2.000–3.000/m²
Prima linea costiera, vista mare, nuova costruzione
€600–1.500/mese
Affitto lungo termine
8–10%
Rendimento Airbnb stagionale
⭐⭐
⭐⭐⭐
Via Mitat Hoxha
Centro Premium
€1.800–2.500/m²
Quartiere con annunci più attivi, vicino al mare (32 annunci Remax)
€194k mediana
Prezzo vendita (Remax)
95–130m²
Superficie tipica
⭐⭐
⭐⭐⭐
Via Gjergj Araniti
Centro Urbano
€1.600–2.200/m²
Boulevard principali, affitto stabile tutto l'anno
€175k mediana
Prezzo vendita (Remax)
5–7%
Rendimento affitto lungo termine
⭐⭐
⭐⭐
Ksamil
Resort Premium
€2.000–2.800/m²
"Maldive Albanesi", offerta limitata, alta crescita prezzi
10–16%
Rendimento Airbnb premium
Mag-Ott
Stagione turistica forte
⭐⭐
⭐⭐⭐
Qeparo / Borsh
Riviera Ionica
€1.800–2.500/m²
Costa pulita, nuovo sviluppo, 12 annunci con mediana €231k
€231k mediana
Prezzo vendita (Remax)
+25%
Aumento prezzi 2025
⭐⭐
⭐⭐
Via Butrinti / Sud
Sud Città
€1.800–3.000/m²
Vicino alla strada di Butrinti, sotto la città, vista mare
€310k mediana
Prezzo vendita (Remax)
120–200m²
Superficie tipica
⭐⭐
⭐⭐⭐
Centro / Sesta Strada
Centro
€1.400–2.000/m²
Ingresso economico, affitto tutto l'anno, 14 annunci monolocali
€67k mediana
Monolocali / 1+1 (Remax)
5–6%
Rendimento affitto lungo termine
⭐⭐
⭐
Vrinë / Xarrë / Rurale
Rurale
€300–800/m²
Case tradizionali, terreno, investimento a lungo termine
€30k–80k
Prezzo di ingresso tipico
Agriturismo
Potenziale di sviluppo
⭐⭐
Himara / Dhërmi (Comune Himarë)
Riviera Settentrionale
€1.800–3.200/m²
Comune confinante, Dhërmi first-line, 140.000 Lek/m² fiscale
+141%
Aumento fiscale Zona 1 Himarë
8–10%
Rendimento Airbnb Dhërmi
⭐⭐
⭐⭐⭐
Livelli di Prezzo
Scala dei Prezzi 2026
Dati da 212 annunci vendita (mediana €1.865/m²) e tendenza storica dei prezzi.
Ksamil & First-Line Costa
€2.000–3.500/m²
Offerta limitata, domanda internazionale, crescita più alta
Premium Costa (Mitat Hoxha, Butrinti)
€1.800–2.500/m²
Mediana €1.865/m² basata su 122 annunci con superficie
Centro Urbano (Gjergj Araniti)
€1.600–2.200/m²
Segmento dominante: 48% degli annunci €100–200k
Economico (Sesta Strada, Periferia)
€1.200–1.600/m²
Monolocali e 1+1 da €60k–90k
Budget (Rurale, Case Private)
€300–800/m²
Vrinë, Xarrë, villaggi rurali, terreno agricolo
Evoluzione Storica dei Prezzi (€/m²)
+344%
Crescita 10 anni
+10%
YoY media 2025
8-12%
Previsione 2026
Prezzi Fiscali 2026
5 Zone Catastali Sarandë
Proposta del Ministero delle Finanze (luglio 2025), effettivo dal 1 gennaio 2026. Sarandë da 1 prezzo unico (60.000 Lek) diviso in 5 zone, con Ksamil come zona costiera aggiuntiva.
Importante cambiamento fiscale 2026
Sarandë passa da 1 prezzo unico (60.000 Lek/m²) a 5 zone catastali, con aumento fino a +79% per la Zona 1 (costa). La linea costiera di Ksamil riceve prezzo di riferimento 60.000–100.000 Lek/m². I prezzi fiscali rimangono 2–5 volte più bassi dei prezzi reali di mercato. Secondo le disposizioni: tassa edilizia 0,05% del valore fiscale annuale (es. 4.500 Lek/anno per 90m² in Zona 1). Il disegno di legge del Ministero delle Finanze attende ancora l'approvazione del Consiglio dei Ministri (febbraio 2026).
| Zona | Descrizione | Lek/m² | EUR/m² | Prezzo precedente | Variazione |
|---|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Prima linea costiera, vicino al mare | 100.000 | €1.037 | 56.000 Lek | +79% |
| Zona 3 | Zona costiera secondaria | 100.000 | €1.037 | 56.000 Lek | +79% |
| Zona 2 | Centro urbano medio | 80.000 | €830 | 60.000 Lek | +33% |
| Zona 4 | Zona urbana media | 72.000 | €747 | 60.000 Lek | +20% |
| Zona 5 | Periferia urbana | 65.000 | €674 | 60.000 Lek | +8% |
| Ksamil | Linea costiera Ksamil (zona urbana) | 60.000–100.000 | €622–1.037 | 60.000 Lek | Nuovo/+0–79% |
| Zona Rurale | Villaggi (Vrinë, Xarrë, Gjashtë, Ksamil-villaggio) | 56.000 | €581 | 60.000 Lek (città) | Nuovo |
Cambio: 1 EUR ≈ 96,4 Lek (febbraio 2026). I prezzi fiscali servono come base di tassazione e sono 2–5× più bassi dei prezzi reali di mercato. Progetto decisione MFE, luglio 2025.
Analisi di Investimento
Perché Sarandë per Investire?
8%+
Rendimento Airbnb stagionale (8–10% medio, fino 16% Ksamil premium). Base lungo termine: 3,4%.
+344%
Crescita 10 anni
300
Giorni sole/anno
+58%
YoY prezzi premium 2025
48%
Annunci €100–200k
Nuovo Aeroporto (Pianificato)
Il progetto di un aeroporto internazionale vicino a Sarandë è in discussione. L'aeroporto esistente di Valona (2025) ha già facilitato l'accesso dal sud. La realizzazione dell'aeroporto locale trasformerà il mercato.
Corfù-Sarandë: 35 Minuti
Traghetto da Corfù 35 minuti. Oltre 60% degli acquisti da stranieri e diaspora. Prezzi 2–5× più bassi del sud Italia, Croazia o Grecia. Potenziale per domanda internazionale in crescita.
Butrinti UNESCO e Turismo Culturale
Zona Archeologica di Butrinti (UNESCO) 18km dalla città. Il turismo culturale allunga la stagione e diversifica la domanda. Clientela europea di qualità è attratta da storia e natura.
Candidatura UE e Valorizzazione Immobili
16/33 capitoli di negoziazione aperti. Adesione prevista 2030. Dalla storia dei paesi vicini (Bulgaria, Romania), i prezzi immobiliari aumentano 30–50% prima dell'adesione. Le zone costiere beneficiano di più.
Acquisto Mediano (Reale)
€177.000
Mediana reale da 212 annunci vendita (4 fonti)
Affitto Mensile Base
€500 mediana
7 annunci affitto; €800–2.500 Airbnb stagionale attivo
Rendimento Base / Airbnb
3,4% / 8%+
Affitto lungo termine 3,4%; 8%+ con Airbnb stagionale mag-ott
| Destinazione | Prezzo medio | Rendimento tipico | Valutazione |
|---|---|---|---|
| Sarandë | €1.400–3.000/m² | 8–10% Airbnb | Rapporto eccellente |
| Ksamil | €2.000–2.800/m² | 10–16% Airbnb | Premium, offerta limitata |
| Tirana | €2.300/m² | 6–8% lungo termine | Prezzo alto |
| Budva, Montenegro | €3.500/m² | 5–7% | 2× prezzo Sarandë |
| Corfù, Grecia | €3.000–5.000/m² | 4–6% | Comparabile, 35 min traghetto |
| Dubrovnik, Croazia | €5.000+/m² | 5–7% | 3× prezzo Sarandë |
Guida dell'Acquirente
Cosa Puoi Comprare con il Tuo Budget
Proposte reali basate sugli annunci attuali e le tendenze di mercato.
Fino €60k
€60–100k
€100–180k
€180–300k
€300k+
Rurale / Vrinë
Casa tradizionale
€25k–50k
- 80–150m² superficie costruzione
- Terreno agricolo con potenziale
- Investimento a lungo termine / agriturismo
Sesta Strada / Centro
Monolocali / Studio
€40k–65k
- 35–50m², costruzione esistente
- Affitto tutto l'anno €300–400/mese
- Buon accesso a servizi urbani
Periferia / Ogni zona
Terreno / Lotto
€30k–60k
- 300–1.000m² in base alla posizione
- Permesso di costruzione necessario
- Potenziale sviluppo a lungo termine
Centro / Gjergj Araniti
Appartamento 1+1
€65k–90k
- 55–70m², costruzione media
- Affitto €400–550/mese lungo termine
- Rendimento base 5–6%
Sesta Strada / Monolocali
Monolocali moderni
€60k–80k
- 40–55m², costruzione nuova o ristrutturata
- Affitto stagione Airbnb €600–1.200/mese
- 14 annunci monolocali attivi Remax
Ogni zona centrale
Appartamento 1+1 con vista
€75k–100k
- 60–80m², con vista mare o città
- Stagione turistica mag-ott 90%+ occupazione
- Infrastruttura completa
Mitat Hoxha / Centro Premium
Appartamento 2+1
€120k–175k
- 90–110m², costruzione nuova, vista mare
- Mediana €175k dai nostri CSV (212 annunci)
- Affitto lungo termine €600–900/mese
Qeparo / Borsh costa
Appartamento 1+1 first-line
€110k–160k
- 70–95m², prima linea costiera
- 12 annunci Remax, mediana €231k
- Airbnb €1.000–2.000/mese stagione
Gjergj Araniti / Centro
Appartamento 2+1 costruzione nuova
€130k–180k
- 100–120m², nuovi sviluppi urbani
- Parcheggio sotterraneo, ascensore
- Affitto tutto l'anno €700–1.100/mese
Lungomare / Costa della Città
Appartamento 2+1 vista mare
€190k–260k
- 100–130m², prima o seconda linea
- Mediana Butrinti Remax €310k segmento
- Airbnb €1.500–3.000/mese stagione di punta
Ksamil costa
Appartamento 1+1 resort
€180k–280k
- 75–100m², piscina, parcheggio sotterraneo
- Rendimento 10–16% Airbnb premium
- Offerta limitata, crescita veloce
Qeparo / Borsh first-line
Appartamento 2+1 costa
€200k–300k
- 110–140m², vista mare panoramica
- Riviera pulita, turismo di qualità
- Potenziale crescita alto a lungo termine
Lungomare / Via Butrinti
Penthouse 3+1 panoramico
€320k–500k
- 150–200m², ultimo piano, terrazza
- Vista 360° mare e città
- Airbnb stagionale €3.000–6.000/mese
Ksamil / Costa Privata
Villa / Duplex resort
€400k–700k
- 200–350m², 2 piscine, parcheggio privato
- Sicurezza 24/7, distanza 300m spiaggia
- Rendimento 12–16% con gestione professionale
Qeparo / Borsh / Lukova
Villa con lotto costiero
€500k–1M+
- 180–400m² costruzione, 1.000+ m² terreno
- Accesso privato spiaggia o vista panoramica
- Investimento unico, offerta estremamente limitata
Consigli Pratici
Cosa Devi Sapere Prima dell'Acquisto
1
Verifica costruzione e permessi
Sarandë ha una storia di costruzioni informali. Verifica il numero del permesso, certificato ASHK, certificato di completamento (collaudo) e certificato di proprietà. Ogni acquisto deve essere controllato all'Ufficio Catasto locale.
2
Stagione 5 mesi, pianifica 7 mesi passivi
La stagione turistica intensiva è maggio-ottobre (90%+ occupazione luglio-agosto). I mesi novembre-aprile hanno attività minima. L'aeroporto pianificato e i collegamenti con Corfù mirano ad allungare la stagione. Budgetta con attenzione.
3
Nuovi prezzi fiscali 2026
Sarandë è divisa in 5 zone catastali; aumento max. +79% (Zona 1 costa). Influenza la tassa edilizia (0,05% del valore fiscale) e la tassa di impatto infrastrutturale. Calcola i costi post-acquisto con i nuovi prezzi.
4
Rendimento basso lungo termine, alto stagionale
Rendimento lungo termine base 3,4% (mediana €177k / €500/mese affitto). Ma il rendimento Airbnb raggiunge 8–10% (fino 16% Ksamil). La differenza è data dalla gestione attiva stagionale. Il cliente sbagliato può valutare male il potenziale.
5
Negozia 8–12% sotto prezzo
Gli annunci sono spesso 10–15% sopra il prezzo finale di vendita. Le proprietà secondarie offrono maggiore spazio di negoziazione. Off-plan 15–20% più economiche, ma verifica la reputazione del costruttore e collega i pagamenti alle fasi di costruzione.
6
Mutuo e condizioni bancarie 2026
Tasso interesse 4,5–7,5%, fino 70–80% del valore fiscale, durata 30 anni. Diaspora e stranieri possono ottenere mutuo con conti bancari albanesi. I mutui sono spesso in Lek; controlla l'esposizione al tasso di cambio.
Domande Frequenti
Cosa Chiedono gli Acquirenti
Quale zona ha il rendimento affitto più alto?
Ksamil offre il rendimento più alto: 10–16% Airbnb con gestione attiva, ma i prezzi di acquisto sono alti (€2.000–2.800/m²). Lungomare e Mitat Hoxha danno 8–10% stagionale. Il centro urbano (Gjergj Araniti) ha rendimento 5–6% lungo termine, ma con alta stabilità tutto l'anno. Principio base: più vicino al mare, più alto il rendimento stagionale ma anche il prezzo di ingresso.
Possono gli stranieri comprare proprietà a Sarandë?
Sì, senza limitazioni. Gli stranieri comprano proprietà alle stesse condizioni degli albanesi. Il processo dura 2–4 settimane con documentazione completa. Può essere fatto a distanza con procura apostillata. Costi: notaio 0,2–0,35% del prezzo, registrazione ASHK circa €100, nessuna tassa di acquisto. Oltre 60% degli acquisti in zone costiere sono da stranieri o diaspora.
Quanto dura il processo di acquisto?
Per proprietà con documentazione completa: 2–4 settimane. Passaggi: prenotazione preliminare + acconto (10%), verifica ASHK e Catasto (1 settimana), contratto notarile, registrazione ASHK (3–5 giorni). Off-plan è diverso: contratto con il costruttore, pagamenti secondo le fasi di costruzione. Si raccomanda avvocato locale indipendente.
Quali tasse si pagano dopo l'acquisto?
Tassa edilizia 0,05% del valore fiscale annuale (es. Zona 1: 100.000 Lek/m² x 90m² x 0,05% = 4.500 Lek/anno). Imposta sul guadagno capitale 15% (da imposta 15% a 5% dal 1 gennaio 2026 secondo proposte). Imposta sull'affitto 15% (o 7,5% se si sceglie tassa semplificata). Nessuna imposta di successione in famiglia. Stranieri e residenti albanesi hanno gli stessi obblighi.
È Ksamil davvero le "Maldive Albanesi"?
Ksamil ha acqua turchese pulita e piccole isole, che lo rendono destinazione unica nel Mediterraneo. I prezzi delle proprietà (€2.000–2.800/m²) riflettono questa esclusività. L'offerta è limitata dalla topografia. Il rendimento Airbnb raggiunge 10–16% con gestione attiva, ma il recupero del capitale dura 10–15 anni con Airbnb attivo. Nuovo sviluppo con piscina e parcheggio sotterraneo sta cambiando il profilo dell'acquirente verso "quiet luxury".
Sarandë in Fatti
Popolazione
~35.000 (città)
Distanza da Tirana
280km / ~3,5h
Distanza da Corfù
35 min traghetto
Annunci monitorati
324 (4 fonti)
Mediana vendita
€176.549 (212 annunci)
Mediana €/m² appartamenti
€1.865/m² (n=122)
Rendimento affitto
3,4% lungo termine / 8%+ Airbnb
Zone catastali 2026
5 urbane + Ksamil + rurali
Aumento prezzi 2025
+10% media, +58% premium
Ksamil €/m²
€2.000–2.800/m²
Giorni di sole
300/anno
Crescita 10 anni
+344%
