Prezzo di Riferimento per Immobili in Albania 2026
Prezzo fiscale minimo per metro quadrato secondo la zona catastale, approvato dal Consiglio dei Ministri. Necessario per compravendite, imposta sulle plusvalenze e rivalutazione immobiliare.
Prezzo di Riferimento: Guida Completa
Tre cose principali che devi sapere prima di qualsiasi transazione immobiliare in Albania.
Prezzo Fiscale Minimo
È il prezzo minimo con cui può essere dichiarata ufficialmente la vendita di un immobile. Non puoi vendere un immobile a un prezzo inferiore a questo valore, perché l'imposta viene calcolata sul prezzo di riferimento, non sul prezzo dichiarato se è inferiore.
Base per la Tassa Edilizia
La tassa edilizia annuale (pagata sulla bolletta dell'acqua) viene calcolata come 0,05% del prezzo di riferimento moltiplicato per la superficie dell'appartamento. La variazione dei prezzi di riferimento incide direttamente sulla tua tassa annuale.
Base per l'Imposta sulle Plusvalenze
Quando vendi, l'imposta sulle plusvalenze del 15% (o 5% con rivalutazione 2026) viene calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita, ma almeno sul prezzo di riferimento. Questo è il motivo per cui la rivalutazione 2026 è importante.
Formule Principali
Come vengono calcolati gli obblighi basati sul prezzo di riferimento
Prezzi di Riferimento a Tirana: 32 Zone Catastali
Prezzi approvati con DCM a luglio 2023, ancora in vigore per il comune di Tirana (non rivalutati con il 2026). L'aumento medio è stato del 30,8% rispetto al 2018.
| Zona Catastale | Quartieri / Zone Principali | Prezzo 2018 | Prezzo 2023 | Aumento |
|---|---|---|---|---|
| Zona 5/1 | Ish-Blloku, Biblioteca Universitaria Zone con il prezzo più alto a Tirana |
190.000 1.970 EUR/m² |
228.400 2.368 EUR/m² |
+20% |
| Zona 2/1 | Piramide, Stadio Qemal Stafa |
187.000 | 202.400 2.099 EUR/m² |
+8% |
| Zona 10/1 | PTT, Telecom, Unione degli Scrittori |
145.000 | 192.800 1.999 EUR/m² |
+33% |
| Zona 5/2 | Stadio Selman Stërmasi, Lago Artificiale |
132.000 | 175.800 1.823 EUR/m² |
+33% |
| Zona 10/2 | Via Myslym Shyri, Questura di Polizia |
139.500 | 178.300 1.849 EUR/m² |
+28% |
| Zona 5/3 | Giardino Botanico, Komuna e Parisit |
107.000 | 164.800 1.709 EUR/m² |
+54% |
| Zona 7/1 | Tribunale Distrettuale, Ex-Esposizione |
120.000 | 159.100 1.650 EUR/m² |
+33% |
| Zona 8/2 | Medreseja, Farmacia n.10, Mercato Industriale |
100.000 | 156.700 1.625 EUR/m² |
+57% |
| Zona 9/1 | Bar Piazza, Blocco Zogu I, Via Barrikadave |
130.000 | 163.600 1.696 EUR/m² |
+26% |
| Zona 5/4 | Hotel Diplomat, Blocco Vasil Shanto |
82.000 | 117.800 1.222 EUR/m² |
+44% |
| Zona 7/4 | Nuova Tangenziale, Ex-Campo d'Aviazione, Yzberisht Aumento più alto 2018-2023 |
65.000 | 114.300 1.185 EUR/m² |
+76% |
| Zona 9/2 | Stazione Ferroviaria, Archivio, Politecnico |
100.000 | 135.800 1.408 EUR/m² |
+36% |
| Zona 8/1 | Selvia, Liceo Partizani |
110.000 | 145.650 1.510 EUR/m² |
+32% |
| Zona 2/2 | Nuovo Bazar, 9-Piani, Scuola Avni Rustemi |
134.500 | 148.400 1.539 EUR/m² |
+10% |
| Zona 7/2 | Blocco delle Ambasciate, Facoltà di Ingegneria |
100.000 | 123.400 1.280 EUR/m² |
+38% |
| Zona 7/3 | NSHRAK, Parco Ministero Interni |
85.000 | 124.500 1.291 EUR/m² |
+46% |
| Zona 10/3 | Blocco Ambasciate, Procura, Via Durrësit |
102.000 | 121.200 1.257 EUR/m² |
+19% |
| Zona 11/2 | Ferluti, Ex-Fabbrica Tirana, FIAT, Laprakë |
75.000 | 103.500 1.073 EUR/m² |
+38% |
| Zona 1/2 | Poligrafiku, Shkoza, Autotraktorët, Sauk |
78.000 | 97.200 1.008 EUR/m² |
+25% |
| Zona 3/1 | Xhamllëku, Via Bardhyl, Viale Zhan Dark |
77.000 | 98.500 1.022 EUR/m² |
+28% |
| Zona 4/1 | Complesso Ospedaliero, Oxhaku, Allias Nuovo |
70.000 | 95.900 994 EUR/m² |
+37% |
| Zona 4/2 | Allias, Via 5 Maggio, Bregu i Lumit |
60.000 | 95.300 988 EUR/m² |
+58% |
| Zona 2/3 | Ministero Esteri, Ambulatorio n.1, Bërryli |
95.000 | 110.600 1.147 EUR/m² |
+17% |
| Zona 9/3 | Don Bosko, Fabbrica Scarpe, Via Siri Kodra |
77.000 | 113.850 1.181 EUR/m² |
+46% |
| Zona 11/1 | Zogu i Zi, Ex-Scuola del Partito |
87.000 | 113.000 1.172 EUR/m² |
+30% |
| Zona 11/3 | Laprakë, Direzione Dogane, Ospedale Militare |
70.000 | 93.600 971 EUR/m² |
+25% |
| Zona 3/2 | Porcelani, Kinostudio, Via Hoxha Tahsim |
60.000 | 86.300 895 EUR/m² |
+44% |
| Zona 2/5 | Città Studentesca, Facoltà Economia, Selitë |
80.000 | 85.700 889 EUR/m² |
+7% |
| Zona 8/3 | Mercato Industriale, Fabbrica Ajka, Fabbrica Dinamo |
72.000 | 89.900 932 EUR/m² |
+25% |
| Zona 6 | Kombinati, Vaqar, Selitë, Yzberisht, Sharrë Zona con il prezzo più basso a Tirana |
65.000 | 81.700 847 EUR/m² |
+26% |
| Zona 2/4 | Scuola di Balletto, Ambasciata Americana |
110.000 | 120.300 1.247 EUR/m² |
+9% |
| Zona 1/1 | Cinema Ali Demi, Campo Sportivo, Shkozë |
97.700 | 102.800 1.066 EUR/m² |
+5% |
Fonte: DCM data Luglio 2023, Ministero delle Finanze e dell'Economia. Nota: La tabella completa contiene 32 zone. I prezzi di Tirana non sono stati rivalutati con DCM 2025.
Prezzi di Riferimento per Città e Distretti 2026
Nuovi prezzi secondo DCM 2025, in vigore dal 1° Gennaio 2026 per tutti i distretti (eccetto il comune di Tirana). Le zone catastali aumentano da 65 a 119 - l'aumento più grande della storia.
Prezzi di Riferimento a Durazzo 2026
Durazzo ha l'aumento storico più grande del paese: la zona 13 (porto, Durrës Yachts Marina) passa da 67.500 a 200.000 Lek/m² - aumento del 196%. Il prezzo precedente era un prezzo unico (67.500) per tutta la città.
Durazzo - Aumento Storico 2026
Il progetto Durrës Yachts Marina e la posizione strategica del porto hanno portato la zona 13 a 200.000 Lek/m². 13 nuove zone sostituiscono il precedente prezzo unico.
| Zona | Descrizione / Quartieri | Nuovo Prezzo 2026 | EUR/m² | Vecchio Prezzo |
|---|---|---|---|---|
| Zona 13 | Porto di Durazzo, Durrës Yachts Marina Progetto Kushner Affinity Partners 1,4 mld EUR nella regione | 200.000 | 2.074 EUR/m² | 67.500 (+196%) |
| Zona 6 | Vollga, Spiaggia di Durazzo | 140.000 | 1.452 EUR/m² | 67.500 (+107%) |
| Zona 1 | Centro Città, Quartiere 1 | 124.000 | 1.286 EUR/m² | 67.500 (+84%) |
| Zona 10 | Quartiere 13, Zona Spiaggia | 100.000 | 1.037 EUR/m² | 67.500 (+48%) |
| Zona 7 | Zona Centrale Meridionale | 90.000 | 933 EUR/m² | 67.500 (+33%) |
| Zona 2 | Shkëmbi i Kavajës | 88.000 | 913 EUR/m² | 67.500 (+30%) |
| Zona 3 | Quartiere 2 | 82.000 | 850 EUR/m² | 67.500 (+21%) |
| Zona 11 | Zona Occidentale | 81.000 | 840 EUR/m² | 67.500 (+20%) |
| Zona 4 | Quartiere 3, Zona Settentrionale | 78.000 | 809 EUR/m² | 67.500 (+16%) |
| Zona 5 | Zona Meridionale della Città | 77.000 | 799 EUR/m² | 67.500 (+14%) |
| Zona 12 | Zona Industriale | 68.000 | 705 EUR/m² | 67.500 (+1%) |
| Zona 9 | Zona Periferica Nord | 50.000 | 519 EUR/m² | 67.500 (-26%) |
| Zona 8 | Zona Periferica Sud | 45.000 | 467 EUR/m² | 67.500 (-33%) |
Fonte: Progetto di Decisione Ministero delle Finanze, Luglio 2025. Entrata in vigore: 1° Gennaio 2026. Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
Prezzi di Riferimento a Valona 2026
Valona passa da prezzo unico (61.800 Lek/m²) a 7 zone diverse. L'isola di Sazan, con il progetto Kushner Affinity Partners, ottiene il prezzo record di 200.000 Lek/m². Lungomare sale a 140.000 Lek/m².
Valona - Riviera e Sazan Diventano Più Costose
7 nuove zone. Aumento fino al 127% per il centro. L'isola di Sazan, una nuova zona, è valutata come mercato di lusso con potenziale internazionale.
| Zona | Descrizione | Prezzo 2026 | EUR/m² | Aumento vs 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Zona 7 | Isola di Sazan Progetto Affinity Partners (Jared Kushner) 1,4 mld EUR - resort di lusso | 200.000 | 2.074 EUR/m² | +223% (aggiunta nuova) |
| Zona 1 | Lungomare, Centro di Valona Zona turistica e centrale principale | 140.000 | 1.452 EUR/m² | Da 61.800 (+127%) |
| Zona 5 | Radhimë | 90.000 | 933 EUR/m² | +45,6% |
| Zona 3 | Zona Meridionale della Città | 75.000 | 778 EUR/m² | +21,4% |
| Zona 2 | Zona Occidentale della Città | 68.000 | 705 EUR/m² | +10,1% |
| Zona 4 | Zona Settentrionale / Periferia | 65.000 | 674 EUR/m² | +5,2% |
| Zona 6 | Orikum | 61.000 | 633 EUR/m² | ~0% |
Fonte: Progetto di Decisione Ministero delle Finanze, Luglio 2025. Entrata in vigore: 1° Gennaio 2026. Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
Prezzi di Riferimento a Himara 2026
Himara ha l'aumento proporzionale più alto sulla costa meridionale: la zona 1 passa da 58.000 a 140.000 Lek/m² - aumento del 141%. Divisa in 5 zone, riflettendo le grandi differenze di prezzo tra costa e montagne.
Himara - La Riviera Meridionale Diventa Più Costosa
5 nuove zone. La costa albanese meridionale è considerata tra le aree con il più alto potenziale turistico nei Balcani. La zona 1 ora si qualifica al livello di Grecia e Croazia.
| Zona | Descrizione | Prezzo 2026 | EUR/m² | Variazione |
|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Costa Principale di Himara Spiagge più famose della Riviera - Himara, Palasa, Borsh | 140.000 | 1.452 EUR/m² | Da 58.000 (+141%) |
| Zona 2 | Centro Città Himara | 100.000 | 1.037 EUR/m² | +72% |
| Zona 3 | Zona Costiera Meridionale | 81.000 | 840 EUR/m² | +40% |
| Zona 4 | Zona Montana / Hinterland | 46.000 | 477 EUR/m² | Nuova zona |
| Zona 5 | Zona Rurale Periferica | 45.000 | 467 EUR/m² | Nuova zona |
Fonte: Progetto di Decisione Ministero delle Finanze, Luglio 2025. Entrata in vigore: 1° Gennaio 2026. Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
Prezzi di Riferimento a Saranda 2026
Saranda è ora divisa in 5 zone. Il prezzo precedente era 56.000 Lek/m² per tutta la città. La zona 1 (costa principale) sale a 86.000 Lek/m². I villaggi ricevono prezzo uguale al vecchio prezzo della città.
Saranda - Porta della Riviera Meridionale
5 nuove zone. Di fronte a Corfù - l'isola greca - dà a Saranda una posizione geografica unica. Circa 15 min in barca da Corfù, Saranda attrae investimenti europei.
| Zona | Descrizione | Prezzo 2026 | EUR/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Costa Principale, Centro Zone turistiche più frequentate - vista su Corfù | 86.000 | 892 EUR/m² | Da 56.000 (+53%) |
| Zona 2 | Zona Settentrionale della Città | 75.000 | 778 EUR/m² | +34% |
| Zona 3 | Zona Meridionale / Ksamil | 70.000 | 726 EUR/m² | +25% |
| Zona 4 | Zona Montana | 62.000 | 643 EUR/m² | +10,7% |
| Zona 5 | Villaggi Periferici Uguagliati al prezzo attuale della città | 56.000 | 581 EUR/m² | Nuova zona |
Fonte: Progetto di Decisione Ministero delle Finanze, Luglio 2025. Entrata in vigore: 1° Gennaio 2026. Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
Prezzi di Riferimento a Kamëz 2026
Kamëz, comune periferico di Tirana con circa 160.000 abitanti, passa da 52.000 a 72.000 Lek/m² - aumento del 44% dal 2019. La tassa edilizia per famiglia con appartamento 60m² aumenta da 1.560 a 2.250 Lek/anno.
Kamëz - Il Sobborgo in Crescita di Tirana
Kamëz ha avuto una rapida crescita della popolazione negli ultimi 20 anni. Il nuovo prezzo riflette l'urbanizzazione e lo sviluppo delle infrastrutture. Prezzo unico per tutto il comune.
| Comune | Vecchio Prezzo (2019) | Nuovo Prezzo 2026 | EUR/m² | Aumento | Tassa 60m² / anno |
|---|---|---|---|---|---|
Kamëz Comune periferico settentrionale di Tirana | 52.000 Lek/m² | 72.000 | 747 EUR/m² | +44% | 2.160 Lek/anno |
Fonte: Progetto di Decisione Ministero delle Finanze, Luglio 2025. Entrata in vigore: 1° Gennaio 2026. Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
Cosa Dicono i Prezzi di Riferimento sul Mercato Albanese
Le cifre di riferimento non sono solo numeri fiscali - riflettono il flusso dell'economia, le migrazioni, gli investimenti e lo sviluppo urbano. Ecco cosa c'è dietro.
Prezzo Fiscale vs. Prezzo Reale
A Ish-Blloku di Tirana, il prezzo di riferimento è 228.400 Lek/m² (circa 2.368 EUR/m²). Il prezzo reale di mercato per nuovi appartamenti supera 4.000-6.000 EUR/m². Questo significa che il prezzo fiscale rimane 40-60% sotto la realtà - ecco perché la rivalutazione 2026 è così importante per i proprietari.
Costa Albanese Confrontata con i Vicini
Il prezzo di riferimento a Himara (1.452 EUR/m²) e Saranda (892 EUR/m²) rimane 3-5 volte più basso dei prezzi di riferimento nelle isole greche come Corfù o Zante. Con l'adesione all'UE dell'Albania prevista, si prevede che la differenza diminuirà significativamente nel prossimo decennio.
Tirana e l'Effetto della Nuova Tangenziale
La zona 7/4 (Nuova Tangenziale, ex-Campo d'Aviazione) ha l'aumento più alto a Tirana - +76% dal 2018. Questo riflette la trasformazione urbana della nuova tangenziale, che ha costruito edifici di 15-30 piani in pochi anni. Nel 2023, il prezzo di riferimento (114.300 Lek/m²) rimane ben sotto il prezzo di mercato (2.000-3.000 EUR/m²).
Zone con Basso Aumento - Dove Rimangono Opportunità?
La zona 2/5 (Città Studentesca) è aumentata solo del 7% dal 2018 al 2023, rimanendo a 85.700 Lek/m². Questo mostra che la zona è rimasta indietro rispetto all'ondata di sviluppo. Per gli acquirenti con budget limitato, le zone con aumenti storicamente bassi - Argirocastro (48.600), Berat (52.200), Shëngjin (49.200) - offrono prezzi accessibili con potenziale di crescita a lungo termine.
Perché gli Investitori Stranieri Guardano il Prezzo di Riferimento
Per l'investitore straniero, il prezzo di riferimento è importante perché mostra il carico fiscale minimo. Un appartamento a Saranda con prezzo reale di 150.000 EUR può avere prezzo di riferimento di 56.000 EUR - l'imposta di trasferimento (2%) viene calcolata sul prezzo reale di vendita, dando un costo di trasferimento di circa 3.000 EUR. Basso rispetto all'Europa Occidentale.
Prezzo di Riferimento e Affitto
L'imposta sull'affitto è il 15% del reddito lordo e non si basa sul prezzo di riferimento - si basa sull'affitto effettivo dichiarato. Ma dal 2026, i controlli fiscali si intensificheranno utilizzando i nuovi prezzi di riferimento come benchmark per rilevare la sotto-dichiarazione degli affitti. Questo aumenterà la trasparenza nel mercato degli affitti.
Come si Sono Evoluti i Prezzi di Riferimento 2018-2026
Tre pietre miliari chiave (2018-2019, 2023 per Tirana, 2026 per i distretti) mostrano il percorso della riforma fiscale e della crescita del mercato immobiliare.
DCM n. 132, data 7.3.2018 - La Base
Questa decisione ha stabilito i prezzi di riferimento per tutti i distretti con prezzo unico per città. Durazzo: 67.500 Lek/m². Valona: 61.800 Lek/m². Kamëz: 52.000 Lek/m². I prezzi sono rimasti congelati per anni anche se il mercato era cambiato.
Riforma di Tirana - 32 Zone Catastali
Il governo ha realizzato la prima grande riforma: Tirana divisa in 32 zone catastali, sostituendo il prezzo unico. L'aumento medio è stato del 30,8%. Prezzo più alto: 228.400 Lek/m² (Ish-Blloku). Prezzo più basso: 81.700 Lek/m² (Kombinati/Sharrë). Aumento record: +76% nella Nuova Tangenziale.
Nuovo Progetto di Decisione - 119 Zone Nazionali
Il Ministero delle Finanze pubblica il progetto di legge con 119 zone catastali per tutti i distretti. Per la prima volta, i prezzi cambiano all'interno della stessa città secondo il quartiere. La nuova metodologia si basa su sondaggi di mercato, non su transazioni dichiarate. Variazioni più significative: costa adriatica e ionica.
Entrata in Vigore - Riforma Completa
I nuovi prezzi entrano ufficialmente in vigore. Da 65 a 119-176 zone (versione finale ancora in revisione). Per la prima volta, le aree rurali ricevono prezzi fiscali specifici. Le tasse edilizie aumentano automaticamente. Prezzo nazionale più alto: 228.400 Lek/m² (Tirana, Ish-Blloku) e 200.000 Lek/m² (Durazzo zona 13, Valona/Sazan).
Prezzi di Riferimento per Tutte le Città dell'Albania
Valori consolidati per le città principali: prezzi approvati nel 2023 per le città e nuovi prezzi 2026 per i distretti.
Fonti: DCM Ministero delle Finanze Luglio 2025 (prezzi 2026) e DCM Luglio 2023 (prezzi Tirana). Cambio: 1 EUR = 96,47 ALL.
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