Cmimi i References per Pronat ne Shqiperi 2026
Cmimi minimal fiskal per metër katror sipas zonës kadastrale, miratuar nga Këshilli i Ministrave. E domosdoshme per shitblerje, tatim fitimi dhe rivleresim prone.
Çmimi i Referencës: Udhëzues i Plotë
Tre gjërat kryesore që duhet të dini para çdo transaksioni prone në Shqipëri.
Çmimi Minimal Fiskal
Është çmimi minimal me të cilin mund të deklarohet zyrtarisht shitja e një prone. Nuk mund të shisni një pronë me çmim më të ulët se ky vlera, sepse tatimi llogaritet mbi çmimin e referencës, jo mbi çmimin e deklaruar nëse ai është më i ulët.
Bazë për Taksën e Ndërtesës
Taksa vjetore e ndërtesës (e paguar në faturën e ujit) llogaritet si 0.05% e çmimit të referencës shumëzuar me sipërfaqen e apartamentit. Ndryshimi i çmimeve të referencës ndikon drejtpërsëdrejti në taksën tuaj vjetore.
Bazë për Tatim Fitimin
Kur shisni, tatimi i fitimit kapital 15% (ose 5% me rivlerësim 2026) llogaritet mbi diferencën midis çmimit të blerjes dhe çmimit të shitjes, por të paktën mbi çmimin e referencës. Kjo është arsyeja pse rivlerësimi 2026 është i rëndësishëm.
Formulat Kryesore
Si llogariten detyrimet bazuar në çmimin e referencës
Çmimet e Referencës në Tiranë: 32 Zonat Kadastrale
Çmimet e miratuara me VKM në korrik 2023, ende në fuqi për bashkinë Tiranë (nuk janë rivlerësuar me 2026-ën). Rritja mesatare ishte 30.8% krahasuar me 2018.
| Zona Kadastrale | Lagjet / Zonat Kryesore | Çmimi 2018 | Çmimi 2023 | Rritja |
|---|---|---|---|---|
| Zona 5/1 | Ish-Blloku, Libri Universitar Zonat me çmimin me te larte ne Tirane |
190,000 1,970 EUR/m² |
228,400 2,368 EUR/m² |
+20% |
| Zona 2/1 | Piramida, Stadiumi Qemal Stafa |
187,000 | 202,400 2,099 EUR/m² |
+8% |
| Zona 10/1 | PTT, Telekomi, Lidhja e Shkrimtarëve |
145,000 | 192,800 1,999 EUR/m² |
+33% |
| Zona 5/2 | Stadiumi Selman Stërmasi, Liqeni Artificial |
132,000 | 175,800 1,823 EUR/m² |
+33% |
| Zona 10/2 | Rruga Myslym Shyri, Drejtoria e Policisë |
139,500 | 178,300 1,849 EUR/m² |
+28% |
| Zona 5/3 | Kopshti Botanik, Komuna e Parisit |
107,000 | 164,800 1,709 EUR/m² |
+54% |
| Zona 7/1 | Gjykata e Rrethit, Ish-Ekspozita |
120,000 | 159,100 1,650 EUR/m² |
+33% |
| Zona 8/2 | Medreseja, Farmacia nr.10, Tregu Industrial |
100,000 | 156,700 1,625 EUR/m² |
+57% |
| Zona 9/1 | Bar Piazza, Blloku Zogu I, Rruga Barrikadave |
130,000 | 163,600 1,696 EUR/m² |
+26% |
| Zona 5/4 | Hotel Diplomat, Blloku Vasil Shanto |
82,000 | 117,800 1,222 EUR/m² |
+44% |
| Zona 7/4 | Unaza e Re, Ish-Fusha e Aviacionit, Yzberisht Rritja me e larte 2018-2023 |
65,000 | 114,300 1,185 EUR/m² |
+76% |
| Zona 9/2 | Stacioni Trenit, Arkiva, Politeknikumi |
100,000 | 135,800 1,408 EUR/m² |
+36% |
| Zona 8/1 | Selvia, Gjimnazi Partizani |
110,000 | 145,650 1,510 EUR/m² |
+32% |
| Zona 2/2 | Pazari i Ri, 9-Katëshet, Shkolla Avni Rustemi |
134,500 | 148,400 1,539 EUR/m² |
+10% |
| Zona 7/2 | Blloku i Ambasadave, Fakulteti Inxhinierisë |
100,000 | 123,400 1,280 EUR/m² |
+38% |
| Zona 7/3 | NSHRAK, Parku Ministrisë Brendshme |
85,000 | 124,500 1,291 EUR/m² |
+46% |
| Zona 10/3 | Blloku Ambasadave, Prokuroria, Rruga Durrësit |
102,000 | 121,200 1,257 EUR/m² |
+19% |
| Zona 11/2 | Ferluti, Ish-Uzina Tirana, FIAT, Laprakë |
75,000 | 103,500 1,073 EUR/m² |
+38% |
| Zona 1/2 | Poligrafiku, Shkoza, Autotraktorët, Sauk |
78,000 | 97,200 1,008 EUR/m² |
+25% |
| Zona 3/1 | Xhamllëku, Rruga Bardhyl, Bulevardi Zhan Dark |
77,000 | 98,500 1,022 EUR/m² |
+28% |
| Zona 4/1 | Kompleksi Spitaleve, Oxhaku, Allias i Ri |
70,000 | 95,900 994 EUR/m² |
+37% |
| Zona 4/2 | Allias, Rruga 5 Maji, Bregu i Lumit |
60,000 | 95,300 988 EUR/m² |
+58% |
| Zona 2/3 | Ministria Jashtme, Ambulanca nr.1, Bërryli |
95,000 | 110,600 1,147 EUR/m² |
+17% |
| Zona 9/3 | Don Bosko, Fabrika Këpucëve, Rruga Siri Kodra |
77,000 | 113,850 1,181 EUR/m² |
+46% |
| Zona 11/1 | Zogu i Zi, Ish-Shkolla e Partisë |
87,000 | 113,000 1,172 EUR/m² |
+30% |
| Zona 11/3 | Laprakë, Drejtoria Doganave, Spitali Ushtarak |
70,000 | 93,600 971 EUR/m² |
+25% |
| Zona 3/2 | Porcelani, Kinostudio, Rruga Hoxha Tahsim |
60,000 | 86,300 895 EUR/m² |
+44% |
| Zona 2/5 | Qyteti Studenti, Fakulteti Ekonomik, Selitë |
80,000 | 85,700 889 EUR/m² |
+7% |
| Zona 8/3 | Tregu Industrial, Fabrika Ajka, Uzina Dinamo |
72,000 | 89,900 932 EUR/m² |
+25% |
| Zona 6 | Kombinati, Vaqar, Selitë, Yzberisht, Sharrë Zona me çmimin me te ulet ne Tirane |
65,000 | 81,700 847 EUR/m² |
+26% |
| Zona 2/4 | Shkolla e Baletit, Ambasada Amerikane |
110,000 | 120,300 1,247 EUR/m² |
+9% |
| Zona 1/1 | Kinema Ali Demi, Fusha e Sportit, Shkozë |
97,700 | 102,800 1,066 EUR/m² |
+5% |
Burimi: VKM datë Korrik 2023, Ministria e Financave dhe Ekonomisë. Shënim: Tabela e plotë mban 32 zona. Çmimet e Tiranës nuk janë rivlerësuar me VKM 2025.
Çmimet e Referencës sipas Qyteteve dhe Rretheve 2026
Çmimet e reja sipas VKM 2025, në fuqi nga 1 Janar 2026 për të gjitha rrethet (përveç bashkisë Tiranë). Zonat kadastrale rriten nga 65 në 119 - rritja me e madhe historike.
Çmimet e Referencës në Durrës 2026
Durrësi ka rritjen historike me te madhe ne vend: zona 13 (porti, Durrës Yachts Marina) shkon nga 67,500 ne 200,000 Lek/m² - rritje 196%. Çmimi i mëparshem ishte një çmim i vetëm (67,500) për të gjithë qytetin.
Durrës - Rritja Historike 2026
Projektit Durrës Yachts Marina dhe pozicioni strategjik i portit kanë çuar zonën 13 ne 200,000 Lek/m². 13 zona të reja zëvendësojnë çmimin e vetëm të mëparshëm.
| Zona | Pershkrimi / Lagjet | Çmimi i Ri 2026 | EUR/m² | Cmimi i vjeter |
|---|---|---|---|---|
| Zona 13 | Porti i Durrësit, Durrës Yachts Marina Projekt Kushner Affinity Partners 1.4 mld EUR ne rajon | 200,000 | 2,074 EUR/m² | 67,500 (+196%) |
| Zona 6 | Vollga, Plazh i Durrësit | 140,000 | 1,452 EUR/m² | 67,500 (+107%) |
| Zona 1 | Qendra e Qytetit, Lagja 1 | 124,000 | 1,286 EUR/m² | 67,500 (+84%) |
| Zona 10 | Lagja 13, Zona Plazhi | 100,000 | 1,037 EUR/m² | 67,500 (+48%) |
| Zona 7 | Zona Qendrore Jugore | 90,000 | 933 EUR/m² | 67,500 (+33%) |
| Zona 2 | Shkëmbi i Kavajës | 88,000 | 913 EUR/m² | 67,500 (+30%) |
| Zona 3 | Lagja 2 | 82,000 | 850 EUR/m² | 67,500 (+21%) |
| Zona 11 | Zona Perëndimore | 81,000 | 840 EUR/m² | 67,500 (+20%) |
| Zona 4 | Lagja 3, Zona Veriore | 78,000 | 809 EUR/m² | 67,500 (+16%) |
| Zona 5 | Zona Jugore e Qytetit | 77,000 | 799 EUR/m² | 67,500 (+14%) |
| Zona 12 | Zona Industriale | 68,000 | 705 EUR/m² | 67,500 (+1%) |
| Zona 9 | Zona Periferike Veri | 50,000 | 519 EUR/m² | 67,500 (-26%) |
| Zona 8 | Zona Periferike Jug | 45,000 | 467 EUR/m² | 67,500 (-33%) |
Burimi: Projektvendimi Ministria e Financave, Korrik 2025. Hyrja ne fuqi: 1 Janar 2026. Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çmimet e Referencës në Vlorë 2026
Vlora kalojnë nga çmim i vetëm (61,800 Lek/m²) ne 7 zona të ndryshme. Ishulli i Sazanit, me projektin Kushner Affinity Partners, merr çmimin rekord 200,000 Lek/m². Lungomare shkon ne 140,000 Lek/m².
Vlorë - Riviera dhe Sazan Shtrenjtësohen
7 zona te reja. Rritje deri 127% per qendrën. Ishulli i Sazanit, zonë e re, vlerësohet si treg luksoz me potencial ndërkombëtar.
| Zona | Pershkrimi | Çmimi 2026 | EUR/m² | Rritja vs 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Zona 7 | Ishulli i Sazanit Projekt Affinity Partners (Jared Kushner) 1.4 mld EUR - resort luksoz | 200,000 | 2,074 EUR/m² | +223% (shtuar ri) |
| Zona 1 | Lungomare, Qendra e Vlorës Zona kryesore turistike dhe qendrore | 140,000 | 1,452 EUR/m² | Nga 61,800 (+127%) |
| Zona 5 | Radhimë | 90,000 | 933 EUR/m² | +45.6% |
| Zona 3 | Zona Jugore e Qytetit | 75,000 | 778 EUR/m² | +21.4% |
| Zona 2 | Zona Perëndimore e Qytetit | 68,000 | 705 EUR/m² | +10.1% |
| Zona 4 | Zona Veriore / Periferi | 65,000 | 674 EUR/m² | +5.2% |
| Zona 6 | Orikum | 61,000 | 633 EUR/m² | ~0% |
Burimi: Projektvendimi Ministria e Financave, Korrik 2025. Hyrja ne fuqi: 1 Janar 2026. Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çmimet e Referencës në Himarë 2026
Himara ka rritjen proporcionale me te lartë në bregdetin jugor: zona 1 shkon nga 58,000 ne 140,000 Lek/m² - rritje 141%. Ndahet ne 5 zona, duke reflektuar ndryshimet e mëdha te çmimeve midis bregdetit dhe maleve.
Himarë - Riviera Jugore Shtrenjtësohet
5 zona te reja. Bregdeti jugor shqiptar konsiderohet ndër zonat me potencialin me te lartë turistik ne Ballkan. Zona 1 tani kualifikohet ne nivel me Greqinë dhe Kroacinë.
| Zona | Pershkrimi | Çmimi 2026 | EUR/m² | Ndryshimi |
|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Bregdeti Kryesor i Himarës Plazhet me te njohura te Rivierës - Himara, Palasa, Borsh | 140,000 | 1,452 EUR/m² | Nga 58,000 (+141%) |
| Zona 2 | Qendra e Qytetit Himarë | 100,000 | 1,037 EUR/m² | +72% |
| Zona 3 | Zona Bregdetare Jugore | 81,000 | 840 EUR/m² | +40% |
| Zona 4 | Zona Malore / Hinterland | 46,000 | 477 EUR/m² | Zonë e re |
| Zona 5 | Zona Rurale Periferike | 45,000 | 467 EUR/m² | Zonë e re |
Burimi: Projektvendimi Ministria e Financave, Korrik 2025. Hyrja ne fuqi: 1 Janar 2026. Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çmimet e Referencës në Sarandë 2026
Saranda ndahet tani ne 5 zona. Çmimi i mëparshem ishte 56,000 Lek/m² për të gjithë qytetin. Zona 1 (bregdeti kryesor) shkon ne 86,000 Lek/m². Fshatrat marrin çmim të barabartë me çmimin e vjetër të qytetit.
Sarandë - Porta e Rivierës Jugore
5 zona te reja. Muri ballë Korfuzit - ishullit grek - i jep Sarandës pozicion unikal gjeografik. Rreth 15 min me barkë nga Korfuzi, Saranda atragon investime europiane.
| Zona | Pershkrimi | Çmimi 2026 | EUR/m² | Shënim |
|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Bregdeti Kryesor, Qendra Zonat turistike me te frekuentuara - pamje nga Korfuzi | 86,000 | 892 EUR/m² | Nga 56,000 (+53%) |
| Zona 2 | Zona Veriore e Qytetit | 75,000 | 778 EUR/m² | +34% |
| Zona 3 | Zona Jugore / Ksamil | 70,000 | 726 EUR/m² | +25% |
| Zona 4 | Zona Malore | 62,000 | 643 EUR/m² | +10.7% |
| Zona 5 | Fshatrat Periferikë Barazohen me çmimin aktual te qytetit | 56,000 | 581 EUR/m² | Zonë e re |
Burimi: Projektvendimi Ministria e Financave, Korrik 2025. Hyrja ne fuqi: 1 Janar 2026. Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çmimet e Referencës në Kamëz 2026
Kamëza, bashki periferike e Tiranës me rreth 160,000 banorë, kalon nga 52,000 ne 72,000 Lek/m² - rritje 44% nga 2019. Taksa e ndërtesës për familje me apartament 60m² rritet nga 1,560 ne 2,250 Lek/vit.
Kamëz - Suburbja ne Rritje e Tiranës
Kamëza ka patur rritje te shpejte te popullsisë ne 20 vitet e fundit. Cmimi i ri reflekton urbanizimin dhe zhvillimin e infrastruktures. Çmim i vetëm per të gjithë bashkinë.
| Bashkia | Çmimi i Vjetër (2019) | Çmimi i Ri 2026 | EUR/m² | Rritja | Taksa 60m² / vit |
|---|---|---|---|---|---|
Kamëz Bashki periferike veriore e Tiranës | 52,000 Lek/m² | 72,000 | 747 EUR/m² | +44% | 2,160 Lek/vit |
Burimi: Projektvendimi Ministria e Financave, Korrik 2025. Hyrja ne fuqi: 1 Janar 2026. Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çfarë Tregojnë Çmimet e Referencës per Tregun Shqiptar
Shifrat e references nuk jane thjesht numra fiskalë - ato pasqyrojnë rrjedhën e ekonomisë, migrimet, investimet dhe zhvillimin urban. Ja çfarë fshihet prapa tyre.
Çmimi Fiskal vs. Çmimi Real
Ne Ish-Bllok të Tiranës, çmimi i referencës është 228,400 Lek/m² (rreth 2,368 EUR/m²). Çmimi real i tregut per apartamente te reja kalon 4,000-6,000 EUR/m². Kjo nënkupton qe çmimi fiskal mbetet 40-60% nën realitetin - prandaj rivlerësimi 2026 është kaq i rëndësishëm per pronarët.
Bregdeti Shqiptar Krahasuar me Fqinjët
Çmimi i referencës ne Himarë (1,452 EUR/m²) dhe Sarandë (892 EUR/m²) mbetet 3-5 herë me i ulët se çmimet e referencës ne ishujt grekë si Korfuzi ose Zakintosi. Me hyrjen ne BE te Shqipërisë te parashikuar, diferenca pritet te ulet ndjeshëm ne dekadën e ardhshme.
Tirana dhe Efekti i Unazës se Re
Zona 7/4 (Unaza e Re, ish-Fusha e Aviacionit) ka rritjen me te lartë ne Tiranë - +76% nga 2018. Kjo pasqyron transformimin urban te unazës se re, që në disa vite ka ndërtuar ndërtesa me 15-30 kate. Ne 2023, çmimi i referencës (114,300 Lek/m²) mbetet shumë nën çmimin e tregut (2,000-3,000 EUR/m²).
Zonat me Rritje te Ulët - Ku Mbeten Mundësi?
Zona 2/5 (Qyteti Studenti) u rrit vetëm 7% nga 2018 ne 2023, duke mbetur ne 85,700 Lek/m². Kjo tregon qe zona ka mbetur pas valës se zhvillimit. Per blerësit ne buxhet te kufizuar, zonat me rritje historikisht te ulët - Gjirokastër (48,600), Berat (52,200), Shëngjin (49,200) - ofrojnë cmime te aksesueshme me potencial rritjeje afatgjatë.
Pse Investitorët e Huaj Shikojnë Çmimin e Referencës
Per investitorin e huaj, çmimi i referencës është i rëndësishëm sepse tregon barrën tatimore minimale. Nje apartament ne Sarandë me çmim real 150,000 EUR mund te ketë çmim referencë 56,000 EUR - tatimi i kalimit (2%) llogaritet mbi çmimin real te shitjes, duke dhënë kosto transferimi rreth 3,000 EUR. I ulët krahasuar me Europën Perëndimore.
Çmimi i Referencës dhe Qiraja
Tatimi mbi qiranë është 15% e te ardhurave bruto dhe nuk bazohet ne çmimin e referencës - bazohet ne qiranë e deklaruar faktike. Por nga 2026, kontrollet fiskale do te intensifikohen duke përdorur çmimet e reja te referencës si benchmark per te detektuar nëndeklarim qirash. Kjo do te rrisë transparencën ne tregun e qirasë.
Si Kanë Evoluar Çmimet e Referencës 2018-2026
Tre rakorde kryesore (2018-2019, 2023 per Tiranën, 2026 per rrethet) tregojnë rrugën e reformës fiskale dhe rritjen e tregut imobiliar.
VKM nr. 132, datë 7.3.2018 - Baza
Ky vendim vendosi çmimet e referencës per të gjitha rrethet me çmim të vetëm për qytet. Durrësi: 67,500 Lek/m². Vlora: 61,800 Lek/m². Kamëza: 52,000 Lek/m². Çmimet mbetën të ngrira për vite me rradhë edhe pse tregu kishte ndryshuar.
Reforma e Tiranës - 32 Zona Kadastrale
Qeveria realizoi reformën e parë te madhe: Tirana ndahet ne 32 zona kadastrale, duke zëvendësuar çmimin e vetëm. Rritja mesatare ishte 30.8%. Çmimi me i lartë: 228,400 Lek/m² (Ish-Blloku). Çmimi me i ulët: 81,700 Lek/m² (Kombinati/Sharrë). Rritja rekord: +76% ne Unazën e Re.
Projektvendimi i Ri - 119 Zona Kombëtare
Ministria e Financave publikon draft-projektligjin me 119 zona kadastrale per te gjitha rrethet. Per herë te parë, çmimet ndryshojnë brenda të njëjtit qytet sipas lagjes. Metodologjia e re bazohet ne sondazhe tregu, jo ne transaksione te deklaruara. Ndryshimet me te ndjeshme: bregdeti adriatik dhe jonik.
Hyrja ne Fuqi - Reforma e Plotë
Çmimet e reja hyjnë zyrtarisht ne fuqi. Nga 65 ne 119-176 zona (versioni final ende në rishikim). Per herë te parë, zonat rurale marrin çmime fiskale specifike. Taksat e ndërtesës rriten automatikisht. Çmimi me i lartë kombëtar: 228,400 Lek/m² (Tiranë, Ish-Bllok) dhe 200,000 Lek/m² (Durrës zona 13, Vlorë/Sazan).
Çmimet e Referencës per Gjithe Qytetet e Shqiperisë
Vlerat e konsoliduara per qytetet kryesore: çmimet e miratuara ne 2023 per qytetet dhe çmimet e reja 2026 per rrethet.
Burimet: VKM Ministria e Financave Korrik 2025 (çmimet 2026) dhe VKM Korrik 2023 (çmimet Tiranë). Kursi: 1 EUR = 96.47 ALL.
Çdo Gjë për Çmimin e Referencës
Përgjigjet për pyetjet me te zakonshme nga blerës, shitës dhe investitorë.
Keni Pyetje per Pronën Tuaj?
Ekipi i Consul ju ndihmon të kuptoni vlerën e pronës tuaj, si ndikojnë çmimet e reja të referencës dhe cilat janë detyrimet tuaja fiskale.
