Të dhëna reale · Shkurt 2026
Tregu Imobiliar
Sarandë
Analiza e tregut bazuar mbi 324 lista aktive nga 4 burime, çmimet kadastrale 2026 dhe tendencat e investimeve në Rivierën Jonike.
Konsultë Falas€177kmediane shitje
Çmim shitje mesatar (212 lista)
€175k mediane apartamente
€1,865/m²
Mediane €/m² apartamente (n=122)
p25/p75: €1,624 / €2,119
8%+yield Airbnb
Yield sezonal me menaxhim aktiv
3.4% yield qira afatgjatë bazë
€2,800Ksamil/m²
Çmime premium Ksamil bregdeti
€2,000–2,800/m² sipas vendodhjes
Zonat dhe Lagjet
Ku të Investosh në Sarandë
Çdo zonë ka karakteristika dhe potencial investimi të ndryshëm. Bregdeti dominon me çmimet më të larta, ndërsa qendra urban ofron stabilitet dhe akses.
Lungomare / Bregdeti
Premium Coastal
€2,000–3,000/m²
Vija e parë bregdetare, pamje deti, ndërtim i ri
€600–1,500/mo
Qira afatgjatë
8–10%
Yield Airbnb sezonal
⭐⭐
⭐⭐⭐
Rruga Mitat Hoxha
Qendër Premium
€1,800–2,500/m²
Lagjja me listimin me aktiv, afër detit (32 lista Remax)
€194k mediane
Çmim shitje (Remax)
95–130m²
Sipërfaqe tipike
⭐⭐
⭐⭐⭐
Rruga Gjergj Araniti
Qendër Urbane
€1,600–2,200/m²
Bulevardet kryesore, qira stabile gjatë gjithë vitit
€175k mediane
Çmim shitje (Remax)
5–7%
Yield qira afatgjatë
⭐⭐
⭐⭐
Ksamil
Resort Premium
€2,000–2,800/m²
"Maldivi Shqiptar", ofertë e kufizuar, rritje e lartë çmimesh
10–16%
Yield Airbnb premium
Maj-Tetor
Sezoni i fortë turistik
⭐⭐
⭐⭐⭐
Qeparo / Borsh
Riviera Jonike
€1,800–2,500/m²
Bregdet i pastër, zhvillim i ri, 12 lista me median €231k
€231k mediane
Çmim shitje (Remax)
+25%
Rritje çmimesh 2025
⭐⭐
⭐⭐
Rruga Butrinti / Jugu
Jug Qytetit
€1,800–3,000/m²
Afër rrugës së Butrintit, poshtë qytetit, pamje deti
€310k mediane
Çmim shitje (Remax)
120–200m²
Sipërfaqe tipike
⭐⭐
⭐⭐⭐
Qendra / Rruga e Gjashtë
Qendër
€1,400–2,000/m²
Hyrje ekonomike, qira gjatë gjithë vitit, 14 lista garsoniere
€67k mediane
Garsoniere / 1+1 (Remax)
5–6%
Yield qira afatgjatë
⭐⭐
⭐
Vrinë / Xarrë / Rural
Rural
€300–800/m²
Shtëpi tradicionale, tokë, investim afatgjatë
€30k–80k
Çmim hyrës tipik
Agriturismo
Potencial zhvillimi
⭐⭐
Himara / Dhërmi (Bash. Himarë)
Riviera Veriore
€1,800–3,200/m²
Bashkia fqinje, Dhërmi first-line, 140,000 Lekë/m² fiskal
+141%
Rritje fiskale Zona 1 Himarë
8–10%
Yield Airbnb Dhërmi
⭐⭐
⭐⭐⭐
Nivelet e Çmimeve
Shkalla e Çmimeve 2026
Të dhëna nga 212 lista shitje (mediane €1,865/m²) dhe tendenca historike e çmimeve.
Ksamil & First-line Bregdet
€2,000–3,500/m²
Kufizim ofertë, kërkesë ndërkombëtare, rritja më e lartë
Premium Coastal (Mitat Hoxha, Butrinti)
€1,800–2,500/m²
Mediane €1,865/m² bazuar mbi 122 lista me sipërfaqe
Qendër Urbane (Gjergj Araniti)
€1,600–2,200/m²
Segment dominues: 48% e listimeve €100–200k
Ekonomik (Rruga e Gjashtë, Periferi)
€1,200–1,600/m²
Garsoniere dhe 1+1 nga €60k–90k
Buxhetor (Rural, Shtëpi Private)
€300–800/m²
Vrinë, Xarrë, fshatrat rurale, tokë bujqësore
Evoluimi Historik i Çmimeve (€/m²)
+344%
Rritje 10-vjeçare
+10%
YoY mesatare 2025
8-12%
Parashikim 2026
Çmimet Fiskale 2026
5 Zona Kadastrale Sarandë
Propozimi i Ministrisë së Financave (korrik 2025), efektiv nga 1 janari 2026. Sarandë nga 1 çmim i vetëm (60,000 Lek) ndahet në 5 zona, me Ksamilin si zonë bregdetare shtesë.
Ndryshim i rëndësishëm fiskal 2026
Sarandë ndahet nga 1 çmim i vetëm (60,000 Lek/m²) në 5 zona kadastrale, me rritje deri +79% për Zonën 1 (bregdet). Vija bregdetare e Ksamilit merr çmim reference 60,000–100,000 Lek/m². Çmimet fiskale mbeten 2–5 herë më të ulëta se çmimet reale të tregut. Sipas poporjeve: taksë ndërtese 0.05% e vlerës fiskale vjetore (p.sh. 4,500 Lek/vit për 90m² në Zonën 1). Projektligji i Ministrisë së Financave ende pret miratimin nga Këshilli i Ministrave (shkurt 2026).
| Zona | Përshkrim | Lek/m² | EUR/m² | Çmimi i mëparshëm | Ndryshimi |
|---|---|---|---|---|---|
| Zona 1 | Vija e parë bregdetare, afër detit | 100,000 | €1,037 | 56,000 Lek | +79% |
| Zona 3 | Zona bregdetare sekondare | 100,000 | €1,037 | 56,000 Lek | +79% |
| Zona 2 | Qendër e mesme urbane | 80,000 | €830 | 60,000 Lek | +33% |
| Zona 4 | Zona urbane mesatare | 72,000 | €747 | 60,000 Lek | +20% |
| Zona 5 | Periferia urbane | 65,000 | €674 | 60,000 Lek | +8% |
| Ksamil | Vija bregdetare Ksamil (zonë urbane) | 60,000–100,000 | €622–1,037 | 60,000 Lek | E re/+0–79% |
| Zone Rurale | Fshatrat (Vrinë, Xarrë, Gjashtë, Ksamil-fshat) | 56,000 | €581 | 60,000 Lek (qytet) | E re |
Kursi: 1 EUR ≈ 96.4 Lek (shkurt 2026). Çmimet fiskale shërbejnë si bazë taksimi dhe janë 2–5× më të ulëta se çmimet reale të tregut. Projektvendim i MFE, korrik 2025.
Analiza e Investimit
Pse Sarandë për Investim?
8%+
Yield Airbnb sezonal (8–10% mesatare, deri 16% Ksamil premium). Bazë afatgjatë: 3.4%.
+344%
Rritje 10-vjeçare
300
Ditë diell/vit
+58%
YoY çmime premium 2025
48%
Listime €100–200k
Aeroporti i Ri (Planifikuar)
Projekti i një aeroporti ndërkombëtar pranë Sarandës është i diskutuar. Aeroporti ekzistues i Vlorës (2025) tashmë ka lehtësuar aksesin nga jugu. Realizimi i aeroportit lokal do të transformojë tregun.
Corfu-Sarandë: 35 Minuta
Kalimi me traget nga Korfuzi 35 minuta. Mbi 60% e blerjeve nga të huaj dhe diaspora. Çmime 2–5× më të ulëta se jugu italian, kroat apo grek. Potencial për kërkesë ndërkombëtare në rritje.
Butrinti UNESCO & Turizmi Kulturor
Zona Arkeologjike e Butrintit (UNESCO) 18km nga qyteti. Tourismi kulturor zgjat sezonin dhe diversifikon kërkesën. Klientelë europiane cilësore tërhiqet nga historia dhe natyra.
Kandidatura BE dhe Valorim Prone
16/33 kapituj negociimi hapur. Anëtarësimi i synuar 2030. Nga historiku i vendeve fqinje (Bullgaria, Rumania), çmimet e pronave rriten 30–50% para anëtarësimit. Zona bregdetare perfitojnë më shumë.
Blerje Mediane (Reale)
€177,000
Mediane reale nga 212 lista shitje (4 burime)
Qira Mujore Bazë
€500 mediane
7 lista qiraje; €800–2,500 Airbnb sezonal aktiv
Yield Bazë / Airbnb
3.4% / 8%+
Qira afatgjatë 3.4%; 8%+ me Airbnb sezonal maj-tetor
| Destinacioni | Çmim mesatar | Yield tipik | Vlerësim |
|---|---|---|---|
| Sarandë | €1,400–3,000/m² | 8–10% Airbnb | Raport i shkëlqyer |
| Ksamil | €2,000–2,800/m² | 10–16% Airbnb | Premium, ofertë e kufizuar |
| Tirana | €2,300/m² | 6–8% afatgjatë | Çmim i lartë |
| Budva, Mal i Zi | €3,500/m² | 5–7% | 2× çmimi Sarandës |
| Corfu, Greqi | €3,000–5,000/m² | 4–6% | Krahasues, 35 min traget |
| Dubrovnik, Kroaci | €5,000+/m² | 5–7% | 3× çmimi Sarandës |
Udhëzuesi i Blerësit
Çfarë Mund të Blesh me Buxhetin Tënd
Propozime reale bazuar mbi listimet aktuale dhe tendencat e tregut.
Deri €60k
€60–100k
€100–180k
€180–300k
€300k+
Rural / Vrinë
Shtëpi tradicionale
€25k–50k
- 80–150m² sipërfaqe ndërtimi
- Tokë bujqësore me potencial
- Investim afatgjatë / agriturismo
Rruga e Gjashtë / Qendër
Garsoniere / Studio
€40k–65k
- 35–50m², ndërtim ekzistues
- Qira gjatë gjithë vitit €300–400/mo
- Akses i mirë në shërbime urbane
Periferia / Çdo zonë
Tokë / Truall
€30k–60k
- 300–1,000m² sipas lokacionit
- Leje ndërtimi e nevojshme
- Potencial zhvillimi afatgjatë
Qendër / Gjergj Araniti
Apartament 1+1
€65k–90k
- 55–70m², ndërtim mesatar
- Qira €400–550/mo afatgjatë
- Yield bazë 5–6%
Rruga e Gjashtë / Garsoniere
Garsoniere moderne
€60k–80k
- 40–55m², ndërtim i ri ose rinovuar
- Qira sezoni Airbnb €600–1,200/mo
- 14 lista garsoniere aktive Remax
Çdo zonë qendrore
Apartament 1+1 me pamje
€75k–100k
- 60–80m², me pamje deti ose qyteti
- Sezoni turistik maj-tetor 90%+ zënie
- Infrastruktura e plotë
Mitat Hoxha / Qendër Premium
Apartament 2+1
€120k–175k
- 90–110m², ndërtim i ri, pamje deti
- Mediane €175k nga CSV-të tona (212 lista)
- Qira afatgjatë €600–900/mo
Qeparo / Borsh bregdeti
Apartament 1+1 first-line
€110k–160k
- 70–95m², vija e parë bregdetare
- 12 lista Remax, median €231k
- Airbnb €1,000–2,000/mo sezoni
Gjergj Araniti / Qendër
Apartament 2+1 ndërtim i ri
€130k–180k
- 100–120m², ngritje të reja urbane
- Parking nëntokësor, ashensor
- Qira gjatë gjithë vitit €700–1,100/mo
Lungomare / Bregdeti Qytetit
Apartament 2+1 pamje deti
€190k–260k
- 100–130m², vija e parë ose sekondare
- Mediane Butrinti Remax €310k segment
- Airbnb €1,500–3,000/mo sezoni kulmor
Ksamil bregdeti
Apartament 1+1 resort
€180k–280k
- 75–100m², pishinë, parking nëntokësor
- Yield 10–16% Airbnb premium
- Ofertë e kufizuar, rritje e shpejtë
Qeparo / Borsh first-line
Apartament 2+1 bregdeti
€200k–300k
- 110–140m², pamje deti panoramike
- Riviera e pastër, turizem cilësor
- Potencial rritjeje i lartë afatgjatë
Lungomare / Rruga Butrinti
Penthouse 3+1 panoramik
€320k–500k
- 150–200m², kateti i fundit, terraca
- Pamje 360° deti dhe qyteti
- Airbnb sezonale €3,000–6,000/mo
Ksamil / Bregdet Privat
Vilë / Duplex resort
€400k–700k
- 200–350m², 2 pishinë, parking privat
- Siguri 24/7, distancë 300m plazh
- Yield 12–16% me menaxhim profesional
Qeparo / Borsh / Lukova
Vilë me parcelë bregdetare
€500k–1M+
- 180–400m² ndërtim, 1,000+ m² tokë
- Akses privat plazh ose pamje panoramike
- Investim unik, ofertë jashtëzakonisht e kufizuar
Këshilla Praktike
Çfarë Duhet të Dini Para Blerjes
1
Verifikoni ndërtimin dhe lejet
Sarandë ka histori ndërtimesh informale. Verifikoni numrin e lejes, certifikatën ASHK, certifikatën e kompletimit (kolaudim) dhe certifikatën e pronësisë. Çdo blerje duhet kontrolluar te Hipoteka lokale.
2
Sezoni 5 muaj, planifiko 7 muaj pasivë
Sezoni turistik intensiv është maj-tetor (90%+ zënie korrik-gusht). Muajt nëntor-prill kanë aktivitet minimal. Aeroporti i planifikuar dhe lidhjet me Korfuzin synojnë të zgjasim sezonin. Buxheto me kujdes.
3
Çmimet fiskale të reja 2026
Sarandë ndahet në 5 zona kadastrale; rritja maks. +79% (Zona 1 bregdeti). Ndikon taksën e ndërtesës (0.05% e vlerës fiskale) dhe taksën e ndikimit në infrastrukturë. Llogarisni kostot post-blerje me çmimet e reja.
4
Yield i ulët afatgjatë, i lartë sezonal
Yield afatgjatë bazë 3.4% (mediane €177k / €500/mo qira). Por yield Airbnb arrin 8–10% (deri 16% Ksamil). Diferenca kryhet nga menaxhimi aktiv sezonal. Klienti i gabuar mund të vlerësojë keq potencialin.
5
Negociimi 8–12% nën çmim
Listat shpesh janë 10–15% mbi çmimin final të shitjes. Pronat sekondare ofrojnë hapësirë negocimi me të madhe. Off-plan 15–20% më të lira, por verifiko reputacionin e ndërtuesit dhe lidhni pagesës me fazat e ndërtimit.
6
Hipotekë dhe kushtet bankare 2026
Norma interesi 4.5–7.5%, deri 70–80% e vlerës fiskale, afat 30 vjet. Diaspora dhe të huaj mund të marrin hipotekë me llogari bankare shqiptare. Hipotekat shpesh janë në Lek; kontrolloni ekspozimin ndaj kursit të këmbimit.
Pyetje të Shpeshta
Çfarë Pyesin Blerësit
Cila zonë ka yield-in më të lartë të qirasë?
Ksamil ofron yield-in më të lartë: 10–16% Airbnb me menaxhim aktiv, por çmimet e blerjes janë të larta (€2,000–2,800/m²). Lungomare dhe Mitat Hoxha japin 8–10% sezonal. Qendra urbane (Gjergj Araniti) ka yield 5–6% afatgjatë, por me stabilitet të lartë gjatë gjithë vitit. Parimi bazë: sa më afër detit, aq më i lartë yield sezonal por edhe çmimi i hyrjes.
Mund të blejë pronë të huaj në Sarandë?
Po, pa kufizime. Të huajt blejnë pronë në kushtet e njëjta si shqiptarët. Procesi zgjat 2–4 javë me dokumentacion të plotë. Mund të kryhet nga distanca me prokurë të apostiluar. Kostot: noter 0.2–0.35% e çmimit, regjistrim ASHK rreth €100, pa tatim blerjeje. Mbi 60% e blerjeve në zona bregdetare janë nga të huaj ose diaspora.
Sa kohë zgjat procesi i blerjes?
Për pronë me dokumentacion të plotë: 2–4 javë. Hapat: rezervim paraprak + avans (10%), verifikim ASHK dhe Hipotekë (1 javë), kontratë noterike, regjistrim ASHK (3–5 ditë). Off-plan është ndryshe: kontratë me ndërtuesin, pagesat lihen sipas fazave ndërtimore. Rekomandohet avokat lokal i pavarur.
Cilat taksa paguhen pas blerjes?
Taksë ndërtese 0.05% e vlerës fiskale vjetore (p.sh. Zona 1: 100,000 Lek/m² x 90m² x 0.05% = 4,500 Lek/vit). Tatim mbi fitimin kapital 15% (nga tatim 15% ne 5% nga 1 janari 2026 sipas propozimeve). Tatim mbi qiranë 15% (apo 7.5% nëse zgjidh tatimin e thjeshtësuar). Pa tatim trashëgimie brenda familjes. Të huajt dhe rezidentë shqiptarë kanë të njëjtat detyrime.
A është Ksamil vërtet "Maldivi Shqiptar"?
Ksamil ka ujë të pastër turquoise dhe ishuj të vegjël, që e bëjnë destinacion unik në Mesdhe. Çmimet e pronave (€2,000–2,800/m²) reflektojnë këtë ekskluzivitet. Oferta është e kufizuar nga topografia. Yield Airbnb arrin 10–16% me menaxhim aktiv, por rikuperimi kapitalit zgjat 10–15 vjet me Airbnb aktiv. Zhvillim i ri me pishinë dhe parking nëntokësor po ndryshon profilin e blerësit drejt "quiet luxury".
Sarandë Faktikisht
Popullsia
~35,000 (qytet)
Distanca nga Tirana
280km / ~3.5h
Distanca nga Korfuzi
35 min traget
Lista të monitoruara
324 (4 burime)
Mediane shitje
€176,549 (212 lista)
Mediane €/m² apartamente
€1,865/m² (n=122)
Yield qiraje
3.4% afatgjatë / 8%+ Airbnb
Zona kadastrale 2026
5 urbane + Ksamil + rurale
Rritje çmimesh 2025
+10% mesatare, +58% premium
Ksamil €/m²
€2,000–2,800/m²
Ditë me diell
300/vit
Rritje 10-vjeçare
+344%
