Të dhëna reale · Shkurt 2026
Prona në Vlorë Riviera Jonike
Lungomare e famshme, Ujë i Ftohtë, plazhet e Rivierës dhe projekti Sazan Island. Tregu i Vlorës është ndër më dinamikët në Shqipëri me rritje çmimesh deri +40% çdo vit.
Konsultë Falas€168kmediane
Çmim shitje mesatar (231 lista)
€148.5k mediane apartamente
€1,646/m²
Mediane €/m² apartamente shitje
€667–€5,847/m² rang i plotë
€450/mo
Qira mediane (68 lista qiraje)
€230–€10,000 rang i plotë
7%+yield
Yield me Airbnb sezonal
3.2% yield qira afatgjatë (bazë)
Zonat e Vlorës
Ku të Blesh Analiza Sipas Lagjes
Nga Lungomare elitare te vilat e Dhërmit dhe Rivierës Jonike çdo zonë ka profilin e saj të investimit.
Lungomare
Bregdetar Premium
Zona më ekskluzive e Vlorës bulevardi bregdetar me ndërtesa moderne, pishinë, plazh privat dhe infrastrukturë turistike të zhvilluar. Qiraja afatshkurtër me Airbnb është e jashtëzakonshme gjatë sezonit.
€1,500–2,800/m²
Çmim blerje (i ri)
€500–1,500/mo
Qira mujore
~420 lista aktive
★★★★★ Potencial investimi i lartë
Ujë i Ftohtë
Bregdetar
Zona e qetë dhe elitare me qasje të shkëlqyer në det. Çmimet janë pak më të ulëta se Lungomare por potenciali i rritjes është shumë i lartë. Preferuar nga blerësit që duan qiranë sezonal dhe pushime personale.
€1,400–2,500/m²
Çmim blerje (i ri)
€300–800/mo
Qira mujore
~350 lista aktive
★★★★★ Kryezonë investimi
Skelë / Qendër
Urban
Zemra e Vlorës Bulevardi "Ismail Qemali" vetëm 200m nga Lungomare. Ideal për qiranë gjatë gjithë vitit, afër shërbimeve dhe institucioneve. Baza e fortë rezidentësh lokalë dhe turistësh.
€1,300–1,800/m²
Çmim blerje (i ri)
€350–550/mo
Qira mujore
~530 lista aktive
★★★★☆ Qira e qëndrueshme gjithëvit
Radhimë
Resort
Vija bregdetare e Radhimës resorte luksoze me pishinë, plazh privat dhe akses direkt deti. Porta e Rivierës Jonike, 15 min nga Vlorë. Projektet e reja premium ofrojnë yield të lartë Airbnb.
€1,500–3,500/m²
Çmim blerje (rezort)
€400–1,200/mo
Qira sezonal
~180 lista aktive
★★★★★ Yield maksimal Airbnb
Orikum
Resort
Orikum po zhvillohet me shpejtësi Marina Orikum, tunnel Llogara (7 min në Dhërmi), plazhet e Radhimës afër. Projektet e reja rezorte janë shumë aktive. Çmimet aktualisht janë ndër më të ulëtat me potencial të lartë.
€900–1,600/m²
Çmim blerje (i ri)
€250–500/mo
Qira mujore
~290 lista aktive
★★★★☆ Çmim i mirë / potencial i lartë
Dhërmi / Riviera
Riviera Jonike
Perlat e Rivierës Jonike çmimet janë rritur deri +25% në vit. Vile luksoze, hotele butik dhe jeta e gjallë verore. Tunnel Llogara (hapur 2024) e ka bërë aksesin 23 min nga Vlorë. Preferuar nga blerësit e huaj.
€1,800–3,500/m²
Çmim blerje (premium)
€500–1,500/mo
Qira sezonal
~210 lista aktive
★★★★★ Rritje çmimesh maksimale
Sazan Island
Investim Strategjik
Ishulli i Sazanit projekti €1.4 miliard i Affinity Partners (Jared Kushner). Resort ekologjik luksoz i planifikuar. Çmimi fiskal i propozuar: 200,000 Lek/m² më i larti i Vlorës. Akoma nuk ka shitje publike vetëm zhvillues të licensuar.
€3,000+/m²
Çmim të ardhmen
N/A
Akoma nën ndërtim
Projekt i Investitorit Strategjik
★★★★☆ Risk i lartë / potencial unik
Kuzum Baba / Periferike
Periferike
Zonat periferike të Vlorës kodrat me pamje panoramike të gjirit, pronë me territor i gjatë. Ideal për vila individuale dhe familje. Çmimet janë ndër më të ulëtat. Akses me makinë i domosdoshëm.
€600–1,200/m²
Çmim blerje
€200–380/mo
Qira mujore
~240 lista aktive
★★★☆☆ Qiranë afatgjatë
Novoselë / Rrethinat
Rurale
Fshatrat rreth Vlorës trojet, shtëpitë private me kopsht dhe investimet rurale turistike. Çmimet fiskale të propozuara nga MF: 61,800 Lek/m² (i njëjtë me çmimin aktual urban). Ideal për agriturizma dhe bujtina.
€300–700/m²
Çmim blerje
€150–300/mo
Qira mujore
~190 lista aktive
★★★☆☆ Mundësi rurale / turizma
Çmimet 2026
Shkalla e Çmimeve Nga Buxheti tek Luks
Vlorë ofron rreze të gjera çmimesh çmim fiskal bazë 98,000 Lek/m² qendër, tregun real 1,300–3,500 €/m² bregdet.
Luks Bregdetar (Lungomare / Radhimë / Dhërmi)
€1,800–3,500/m²
Premium Bregdetar (Ujë i Ftohtë / Skelë)
€1,400–2,500/m²
Mesatar Urban (Qendër / Bulevardet)
€1,300–1,800/m²
Ekonomik (Orikum / Periferike)
€900–1,400/m²
Buxhetar (Shtëpi private / Rural)
€300–900/m²
Evolucioni i Çmimeve 2016–2025 (€/m² mesatar)
+173%
Rritje 10-vjeçare mesatare
+40%
Rritje YoY bregdetar 2025
5–7%
Parashikim rritje 2026–2027
Referencë Fiskale 2026
Çmimet e Referencës 7 Zona Kadastrale
Ministria e Financave propozoi (korrik 2025, fuqi nga janari 2026) ndarjen e Vlorës në 7 zona kadastrale urbane. Çmimi i mëparshëm: 61,800 Lek/m² (i vetëm për të gjithë qytetin).
| Zona Kadastrale | Vendndodhja | Lek/m² | EUR/m² | Ndryshim |
|---|---|---|---|---|
| Sazan (Ishull) | Ishulli i Sazanit projekt Affinity Partners | 200,000 Lek | €2,074 | +223% I RI |
| Zona 1 (Qendër Premium) | Qendra kryesore, rrugë kryesore | 140,000 Lek | €1,452 | +126% |
| Radhimë / Orikum (Vijë bregdetare) | Vija e parë bregdetare fshatrat turistike | 90,000 Lek | €934 | +46% I RI |
| Zona 1 (Qendër) | Qendra urbane kryesore shembull taksë 98,000 Lek | 98,000 Lek | €1,016 | +59% |
| Zona 2–4 (Urban Qendror) | Lagjet qendrore, bulevardet kryesore | 75,000–90,000 Lek | €778–934 | +21–46% |
| Zona 5–6 (Urban Mesatar) | Lagjet e mesme, periferia urbane | 55,000–70,000 Lek | €571–727 | -11–+13% |
| Zona 8 (Rural Vlorë) | Zonat rurale bashki Vlorë (pa vijën bregdetare) | 61,800 Lek | €641 | =0% |
| Zona 7 (Periferike) | Periferia e largët, fshatrat pa bregdet | 45,000 Lek | €467 | -27% |
Çfarë ndryshon nga 1 Janari 2026: Vlorë kaloi nga çmim i vetëm fiskal 61,800 Lek/m² në 7 zona kadastrale + zona të reja rurale dhe bregdetare. Rritja maksimale është +223% për Sazanin. Ndryshimet prekin taksën e ndërtesës (0.05% e vlerës fiskale) dhe taksën e ndikimit në infrastrukturë. Vini re: Çmimet fiskale mbeten 2–4× më të ulëta se tregu real. Projektligji ishte ende pendiks miratimi nga KM në shkurt 2026.
Investim
Potenciali i Investimit në Vlorë
Airport i ri, Tunnel Llogara, Kushner/Sazan dhe 15 milionë turistë katalizatorë që e bëjnë Vlorën destinacionin kryesor të investimeve bregdetare.
7%+
Yield Airbnb sezonal (3.2% yield qira afatgjatë bazë sipas të dhënave tona)
+81%
Rritje të ardhura Airbnb 2025
90%+
Occupancy korrik–gusht
+173%
Rritje çmimesh 10-vjeçare
15M
Turistë parashikim Shqipëri 2025
Aeroporti i Ri i Vlorës
I hapur 2025 ndër pistët më të gjata të Ballkanit. Akses direkt i turistëve ndërkombëtarë, sezoni i zgjatur, çmime bileta më të ulëta.
Tunnel Llogara (2024)
€142M 30 min udhëtim nga Vlorë në Dhërmi u kthye në 7 min. Riviera tani është praktikisht "suburb" i Vlorës. Çmimet aty po ngrihen me shpejtësi.
Projekt Sazan €1.4 Miliard
Affinity Partners (Jared Kushner) me status "Investitor Strategjik". Resort ekologjik luksoz i planifikuar. Çmimi fiskal i propozuar: 200,000 Lek/m².
Marina Vlorë + Orikum
Zhvillime marinë të reja me dokë jahtesh, hotele, apartamente dhe tregti bregdetare. Orikum Marina si pikë kryesore resorti jug-perëndimor.
Blerje Mediane
€168,000
Mediane reale nga 231 lista shitje (të dhënat tona)
Qira Mujore
€450 mediane
Mediane reale nga 68 lista qiraje; €800–2,000 Airbnb sezonal
Yield Bazë / Airbnb
3.2% / 7%+
3.2% qira afatgjatë; 7%+ me Airbnb sezonal aktiv
| Qyteti | Çmim mesatar | Yield | Raporti vlerë/çmim |
|---|---|---|---|
| 🌊 Vlorë | €1,400–1,800/m² | 7–10% | Shkëlqyer |
| 🏙️ Tiranë | €2,300/m² | 6–8% | Mirë |
| 🌊 Sarandë | €1,800/m² | 7–9% | Shumë mirë |
| 🌊 Budva, Mal i Zi | €3,500/m² | 4–6% | Mesatar |
| 🌊 Dubrovnik, Kroaci | €5,000+/m² | 3–5% | E kufizuar |
Udhëzues Blerësi
Çfarë Mund të Blejë Buxheti Juaj në Vlorë
Nga €50k deri mbi €300k gjeni opsionin e duhur sipas mundësisë financiare.
Novoselë / Rrethinat
Shtëpi private 2–3 dhoma
€30k–50k
- Territor dhe kopsht
- Ideal për agriturizma
- ~20km nga qendra
Periferike Vlorë
Studio ose 1+1 ekzistues
€40k–60k
- Pronë me certifikatë
- Afër transportit publik
- Qira afatgjatë €200–300/mo
Orikum
Studio 35m² i ri
~€50k–70k
- Ndërtim i ri me ashensor
- 5–10 min nga deti
- Afër Marina Orikum
Qendër Vlorë / Skelë
1+1 apartament i ri
€65k–90k
- Afër Lungomares
- Qira €350–450/mo
- Certifikatë pronësie
Orikum / Radhimë
1+1 afër detit, 70m²
€75k–100k
- Pamje deti ose 200m plazh
- Yield Airbnb 8%+
- Mundësi pagese me këste
Ujë i Ftohtë
Studio 35m² pamje deti
€65k–85k
- Zonë elitare, i qetë
- Ndërtim i ri
- Qira verore €600–1,000/mo
Lungomare / Skelë
2+1 apartament i ri, 100m²
€130k–180k
- Pamje deti (pjesshme ose e plotë)
- Ndërtim i ri me pishinë
- Qira afatgjatë €500–700/mo
Ujë i Ftohtë
1+1 pamje deti e plotë, 70m²
€110k–155k
- Pamje panoramike gjirit
- Afër Marina Bay
- Yield Airbnb 8–10%
Radhimë
1+1 resort vija e parë, 70m²
€105k–140k
- Vija e parë bregdetare
- Pishinë dhe plazh privat
- Menaxhim hotelier i integruar
Lungomare
2+1 premium, 107m², pamje deti
€200k–260k
- Vija e parë bregdetare
- Kabull i plotë, pishinë
- Yield afatshkurtër €1,500–2,500/mo sezon
Radhimë / Orikum
2+1 resort premium, 138m²
€200k–325k
- Akses direkt plazh privat
- Pishinë, restaurant, parking
- Kompletim 2026
Dhërmi
2+1 kompleks elitar, 120m²
€250k–300k
- Rivierë Jonike pamje mahnitëse
- Infrastrukturë resorti
- 25% rritje çmimesh vit pas viti
Lungomare Premium
3+1 penthouse pamje panoramike
€350k–500k
- Terracë panoramike 120m²+
- Kati i lartë, pamje 360°
- Investim premium ultra-yield
Dhërmi / Palasë
Vilë 2+1, 170m², truall 700m²
€400k–600k
- Plazh privat Rivierë
- Pishinë dhe kopsht
- Green Coast 2 projekt ikonik
Ujë i Ftohtë / Sazan
Kompleks premium / resort ekologjik
€500k+
- Investim afatgjatë strategjik
- Ndërtim ekologjik luksoz
- Potencial kapital i lartë
Këshilla Praktike
6 Gjërat që Duhet të Dini Para Blerjes
Nga legaliteti i ndërtimit deri tek sezoni turistik çfarë duhet të keni parasysh si blerës në Vlorë.
1
Kontrollo lejet e ndërtimit dhe aktin e pronësisë
Vlorë ka histori ndërtimi informal, veçanërisht afër bregut. Kërkoni gjithmonë numrin e lejes, aktin e ASHK-ut dhe certifikatën e kolaudimit. Ndërtimi pa leje nuk mund të shitet ligjërisht e as të merret me hipotekë.
2
Sezoni turistik 4–5 muaj intensive
Të ardhurat nga Airbnb janë shumë të larta korrik–gusht (occupancy 90%+), mesatare maj–qershor dhe shtator–tetor (65%+). Aeroporti i ri pritet të zgjasë sezonin. Plani buxhetor duhet të llogarisë 6–7 muaj me të ardhura të ulëta.
3
Çmimet e reja fiskale 2026 rritje deri +126%
Vlorë ndahet tani në 7 zona kadastrale. Zona 1 kaloi nga 61,800 Lek/m² në deri 140,000 Lek/m². Kjo ndikon taksën e ndërtesës vjetore dhe taksën e ndikimit në infrastrukturë për çdo ndërtim të ri. Llogaritni kostot pas blerjes.
4
Projektet "off-plan" çmim i mirë por risk real
Ndërtimi "off-plan" (para kompletimit) ofron 15–25% çmim më të ulët. Riskjet: vonesa, mos-kompletim, ndryshim i specifikimeve. Verifikoni reputacionin e zhvilluesit, kontratën e detajuar dhe lidhni çdo pagesë me faza ndërtimi.
5
Negocio 7–12% nën çmimin listues
Tregu i Vlorës ka hapësirë negocimi, veçanërisht për prona sekondare. Çmimet e listuara janë mesatarisht 10–15% mbi çmimin final të shitjes. Sezone të ulëta dhe prona me qëndrim të gjatë janë mundësi e mirë për negocim.
6
Kushtet e hipotekës 2026 normë 4.5–7.5%
Bankat shqiptare ofrojnë hipotekë deri 70–80% e vlerës fiskale (jo tregut), normë interesi 4.5–7.5%, afat deri 30 vjet. Diaspora dhe të huaj mund të marrin hipotekë por duhet konto bankare shqiptare. Kreditë bëhen kryesisht në Lek.
Pyetje të Shpeshta
FAQ Pyetjet Kryesore mbi Pronën në Vlorë
Cila zonë ka yield-in më të lartë të qirasë?
Radhimë dhe Dhërmi kanë yield-in më të lartë Airbnb (8–10%+) gjatë sezonit. Lungomare dhe Ujë i Ftohtë ofrojnë yield 7–9% kombinin e sezonale + afatgjatë. Orikum është alternativa me çmim hyrjeje të ulët dhe yield të mirë (7–8%). Qendra urbane jep yield më të qëndrueshëm por gjatë gjithë vitit (5–6%).
A mund të blejnë të huaj pronë në Vlorë?
Po të huajt mund të blejnë prona në Shqipëri pa kufizime, me kushtet e njëjta si shqiptarët. Procesi i blerjes kryesisht zgjat 2–3 javë. Mund të bëhet edhe pa ardhur fizikisht me prokurë noteriale apostiloë. Shpenzimet shtesë: noter 0.2–0.35%, regjistrim ~€100, pa taksë blerjeje.
Sa kohë merr procesi i blerjes?
Normalisht 2–4 javë për pronë me dokumentacion të plotë. Hapat: (1) rezervim paraprake + avans, (2) due diligence dokumentesh ASHK, (3) kontratë noterizimi, (4) regjistrim ASHK. Për prona "off-plan" kontrata është e ndryshme paguhet me faza ndërtimi. Verifikimi i hipotekave dhe servituteve është i rëndësishëm.
Çfarë taksash paguhen mbi pronën?
Taksa e ndërtesës: 0.05% e vlerës fiskale vjetore (rritet nga 2026 me zonat e reja). Tatimi mbi fitimin kapital: 15%. Tatimi mbi të ardhurat nga qiraja: 15%. Pa taksë trashëgimie mes anëtarëve të familjes. Blerja: pa taksë, vetëm noteri + regjistrim.
Çfarë ndikon aeroporti i ri mbi çmimet?
Aeroporti Ndërkombëtar i Vlorës i hapur në 2025 pritet të ketë efekte afatmesme: sezoni turistik i zgjatur, fluks i turistëve të huaj direkt, rritje të kërkesës për apartamente afatshkurtër, dhe zhvillim i "koridorit airport". Çmimet e pronave në rragun 10 km u rritën tashmë me pritimin e hapjes.
📊 Quick Facts Vlorë 2026
Popullsia
~115,000 (qyteti)
Distanca nga Tirana
150km / ~2h
Zona kadastrale 2026
7 urbane + rurale + bregdetare
Çmim shitje mediane
€168,000 (231 lista)
Mediane €/m² apartamente
€1,646/m² (n=50 me sipërfaqe)
Yield qiraje
3.2% afatgjatë / 7%+ Airbnb
Rritje çmimesh 2025
+25–40% bregdetar
Aeroporti
I hapur 2025 (10km nga qyteti)
Tunnel Llogara
I hapur 2024 (Vlore–Dhërmi 7 min)
Projekt Sazan
€1.4 miliard (Affinity Partners)
Lista të monitoruara
530+ (6 burime, shkurt 2026)
Rritje 10-vjeçare
+173% mesatare
