Immobilie in Albanien als Ausländer kaufen
1. Können Ausländer Immobilien in Albanien kaufen?
Das ist die erste Frage, die sich jeder ausländische Investor stellt.
Und das ist absolut verständlich.
Wenn Sie im Ausland investieren, möchten Sie zu 100% sicher sein, dass die Immobilie rechtlich Ihnen gehört.
Aber widersprüchliche Ratschläge online werden schnell verwirrend.
Hier ist die kurze Antwort.
Ja, Ausländer können legal Immobilien in Albanien kaufen.
Der Markt ist weit offen, und das Gesetz schützt internationale Käufer aktiv.
Aber es gibt einen Haken.
Es gibt drei spezifische Einschränkungen, die Käufer überraschen.
Kaufen Sie das falsche Grundstück, und Ihre Transaktion wird sofort blockiert.
Lesen Sie weiter, um genau zu erfahren, was Sie kaufen können und was Sie vermeiden müssen.
Übertragungssteuer für Käufer
In Albanien zahlt der Verkäufer die Steuer. Sie zahlen null beim Abschluss. In Europa kostet Sie diese Steuer allein zehntausende Euro.
Einstiegspreis Küste
Eine Meerblick-Wohnung an der albanischen Riviera ab €40.000. Der gleiche Blick auf Korfu kostet viermal so viel.
Durchschnitt bis Abschluss
Von der Reservierung bis zum Grundbucheintrag auf Ihren Namen. Keine Verzögerungen. Albanien schafft, was andere Monate brauchen.
Mindestinvestition für Aufenthalt
Jede Immobilie, jeder Preis – und der Weg zum albanischen Daueraufenthalt öffnet sich. Portugal verlangt €500.000 für das gleiche Recht.
Daten basieren auf 2026 Marktzahlen und aktuellem albanischen Recht. Steuerangaben beziehen sich nur auf Käufer-Seite.
Die Rechtsgrundlage
Die Regeln stehen direkt im Albanischen Zivilgesetzbuch.
Genauer gesagt: Gesetz Nr. 7850 gibt ausländischen Privatpersonen exakt dieselben Eigentumsrechte wie lokalen Bürgern.
Sie erhalten dieselbe Grundbuchurkunde. Sie bekommen den gleichen gesetzlichen Schutz.
Das ist ein großer Vorteil.
Das bedeutet: Sie können eine Wohnung in Tirana oder eine Villa an der Küste kaufen, ohne endlose bürokratische Hürden.
Ihre Nationalität spielt keine Rolle
Lassen Sie mich direkt ein häufiges Missverständnis aufklären.
Ihr Pass beschränkt nicht Ihre Investitionsmöglichkeiten hier.
Amerikaner, Kanadier und EU-Bürger folgen alle demselben einfachen Prozess.
Was ist mit Käufern aus UK?
Nach Brexit machten sich viele britische Investoren Sorgen, dass sich ihre Kaufrechte ändern würden.
Das taten sie nicht.
Die Regeln blieben für UK-Bürger exakt gleich.
Den Notar interessiert nicht, woher Sie kommen. Ihn interessiert nur, dass Ihre Dokumente gültig und Ihre Mittel sauber sind.
Die 3 Einschränkungen, die Sie kennen müssen
Die meisten Wohn- und Gewerbeimmobilien sind für Sie vollständig zugänglich.
Aber es gibt drei spezifische Einschränkungen, die Sie vermeiden müssen.
1. Agrarland
Ausländer können Agrarland in Albanien nicht direkt besitzen.
Das ist eine feste Regel. Sie können keinen Bauernhof oder Weinberg auf Ihren Namen kaufen.
Aber es gibt eine einfache Lösung.
Sie können diese Einschränkung legal umgehen, indem Sie eine lokale albanische GmbH gründen.
Sobald Ihr Unternehmen gegründet ist, kann diese Einheit legal Ackerland kaufen.
Wir übernehmen die Firmengründung hier bei Consul und helfen ausländischen Investoren, genau diese Strategie zu nutzen, um ländliches Land sicher zu erwerben.
2. Grenzgebiet
Immobilien nahe der Staatsgrenze benötigen spezielle Genehmigung der Regierung.
Das betrifft Standardkäufer selten.
Wenn Sie eine Wohnung in der Stadt oder eine Strandvilla in Vlora suchen, haben Sie dieses Problem nicht.
Es gilt nur, wenn Sie abgelegene Grundstücke direkt an der Grenze zu Griechenland oder Montenegro kaufen.
3. Denkmalgeschützte Immobilien
Einige ältere Gebäude haben Kulturgüter-Status.
Sie können sie absolut trotzdem kaufen.
Aber achten Sie hier darauf.
Alle zukünftigen Renovierungen oder Änderungen an der Fassade benötigen strenge behördliche Genehmigung.
Wenn Sie ein älteres Steinhaus stark umbauen wollen, prüfen Sie den Schutzstatus, bevor Sie etwas unterschreiben.
Kann ich diese Immobilie kaufen?
Wählen Sie unten einen Immobilientyp, um Ihre gesetzlichen Kaufrechte als ausländischer Investor zu sehen.
Jetzt kennen Sie Ihre gesetzlichen Rechte.
Und Sie wissen genau, welche Einschränkungen Sie vermeiden müssen.
Aber was genau sollten Sie kaufen?
Nicht alle Immobilientypen sind gute Investitionen. Einige vermieten sich schneller. Einige wertsteigen besser.
Und einige bringen versteckte Wartungsprobleme mit sich.
So wählen Sie genau die richtige Immobilie:
2. Was Ausländer kaufen dürfen – und was nicht
Jetzt kennen Sie Ihre gesetzlichen Rechte.
Sie wissen genau, welche Einschränkungen zu vermeiden sind.
Aber was genau sollten Sie kaufen?
Hier machen viele ausländische Investoren einen großen Fehler.
Sie kaufen eine Immobilie rein nach Gefühl oder Urlaubserinnerungen.
Und ignorieren die tatsächlichen Investitionsgrundlagen.
Nicht alle Immobilientypen in Albanien entwickeln sich gleich.
Einige wertsteigen schnell in wachsenden Küstenstädten.
Andere bieten stabile, hohe Mietrenditen direkt in der Hauptstadt.
Und einige bringen versteckte Wartungs-Albträume mit sich, die Ihr Budget belasten.
Sie müssen den Immobilientyp direkt an Ihre finanziellen Ziele anpassen.
Lesen Sie weiter, um herauszufinden, welcher Immobilientyp perfekt zu Ihnen passt.
Wohnungen und Eigentumswohnungen
Das ist die beliebteste Wahl für ausländische Käufer.
Wohnungen bieten einen einfachen Weg zum Eigentum.
Sie kaufen die Einheit.
Sie teilen sich die Gemeinschaftsbereiche.
Und zahlen eine monatliche Gebühr für die Gebäudeinstandhaltung.
So sieht es aus.
Neuere Gebäude in Stadtzentren oder an der Küste vermieten sich schnell.
Sie benötigen minimalen Wartungsaufwand.
Das macht sie perfekt, wenn Sie meist im Ausland leben.
Aber es gibt einen Haken.
Ältere Gebäude aus der Kommunisten-Ära können unglaublich günstig wirken.
Aber ihnen fehlen oft Aufzüge.
Die Gemeinschaftsbereiche könnten vernachlässigt sein.
Und Instandhaltungsfonds sind manchmal nicht vorhanden.
Am besten für: Erstkäufer, abwesende Vermieter und Investoren, die zuverlässige Mieteinnahmen suchen.
Häuser und Villen
Diese Option gibt Ihnen Platz und volle Kontrolle.
Sie besitzen das Gebäude und das darunterliegende Grundstück.
Es gibt keine gemeinsamen Wände.
Und keine Nachbarn, die oben Lärm machen.
Darum lieben Käufer sie.
Ein freistehendes Haus gibt Ihnen die Freiheit zu renovieren, zu erweitern oder einen Pool zu bauen.
Sie bestimmen die Regeln.
Aber achten Sie hier darauf.
Ein Haus zu besitzen bedeutet, 100% der Wartung liegt bei Ihnen.
Wenn das Dach leckt, reparieren Sie es.
Wenn der Alarm losgeht, kümmern Sie sich darum.
Es braucht ein zuverlässiges Immobilienmanagement-Team (wie wir bei Consul), wenn Sie nicht ganzjährig in Albanien sind.
Am besten für: Rentner, große Familien und Käufer, die planen, langfristig in Albanien zu leben.
Gewerbeimmobilien
Diese Kategorie ist für pure Rendite gemacht.
Wir sprechen über Ladengeschäfte, Büroräume und Lagerhallen.
Die albanische Wirtschaft wächst.
Und Unternehmen brauchen physische Räume zum Arbeiten.
Hier die gute Nachricht.
Gewerbemieter unterschreiben meist langfristige Verträge.
Sie kümmern sich um ihre eigenen Innenausbauten.
Und die Mietrenditen übertreffen oft Wohnimmobilien.
Der Nachteil?
Wirtschaftliche Abschwünge treffen Gewerbeimmobilien härter.
Wenn ein Unternehmen scheitert, dauert es viel länger, einen Ersatzmieter zu finden als bei Wohnungen.
Am besten für: Erfahrene Investoren und ausländische Geschäftsinhaber, die in den albanischen Markt expandieren.
Grundstücksinvestitionen
Rohe Grundstücke zu kaufen ist ein hochriskantes Spiel mit hoher Belohnung.
Ausländer schauen sich meist zwei Landtypen an.
Das sind Bauplätze und Agrarland.
Ich erkläre den Unterschied.
Bauland erlaubt Ihnen, ein individuelles Haus oder einen Wohnblock zu bauen.
Aber Sie müssen geeignete Baugenehmigungen sichern, bevor Sie Beton gießen.
Kaufen Sie nie ein Grundstück, ohne zuerst den Baustatus zu prüfen.
Agrarland bietet riesiges Potenzial für Landwirtschaft oder Öko-Tourismus.
Erinnern Sie sich an die gesetzliche Einschränkung aus dem ersten Abschnitt?
Sie können es nicht als Privatperson kaufen.
Hier ein Profi-Tipp.
Ausländer können Agrarland nicht auf ihren eigenen Namen kaufen. Aber es gibt eine einfache legale Lösung, die die meisten Käufer nicht kennen.
Gründen Sie eine lokale albanische GmbH (Shoqeria me Pergjegjesi te Kufizuar / SHPK). Diese Einheit kann Ackerland, Weinberge und ländliche Grundstücke ohne Einschränkungen kaufen. Die Gründung dauert nur 48 Stunden.
Sobald Ihr Unternehmen gegründet ist, kann diese Einheit legal Ackerland kaufen.
Wir übernehmen die Firmengründung bei Consul und führen Investoren regelmäßig durch diesen genauen Prozess, um diese Assets zu sichern.
Am besten für: Individuelle Hausbauer, Entwickler und Agrar-Investoren.
Welche Investition passt zu Ihrer Strategie?
Wohnungen
Villen / Häuser
Gewerbeimmobilien
Agrarland
Jetzt wissen Sie genau, welcher Immobilientyp zu Ihren Zielen passt.
Aber wie kaufen Sie sie tatsächlich?
Der albanische Kaufprozess ist streng geregelt.
Er erfordert bestimmte Schritte, um Ihr Geld zu schützen und sicherzustellen, dass die Grundbuchurkunde legal übertragen wird.
Hier ist der genaue 7-Schritte-Prozess von Ihrem ersten Angebot bis zum Erhalt der Schlüssel:
3. Der 7-Schritte-Prozess zum Immobilienkauf in Albanien
Sie haben die perfekte Immobilie gefunden.
Sie passt in Ihr Budget.
Und sie erfüllt alle Ihre Investitionskriterien.
Jetzt kommt der wichtigste Teil.
Sie tatsächlich zu kaufen, ohne betrogen zu werden.
Der albanische Kaufprozess unterscheidet sich komplett von den USA oder UK.
Alles dreht sich um den Notar.
Ein falscher Schritt bei Ihrer Anzahlung, und Ihr Geld könnte für immer weg sein.
Aber machen Sie es richtig, und der Prozess ist unglaublich sicher und transparent.
Wir helfen ausländischen Käufern bei Consul täglich, diesen Prozess zu meistern.
Ich führe Sie durch die genauen 7 Schritte, um Ihr Geschäft sicher abzuschließen.
Schritt 1: Die Reservierungsvereinbarung
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, müssen Sie sie sichern.
Der Markt in Tirana und Küstenstädten bewegt sich schnell.
Um die Immobilie vom Markt zu nehmen, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung.
Dies erfordert normalerweise eine kleine Anzahlung (lokal bekannt als Kaparo).
So sieht es aus.
Die Anzahlung liegt meist bei 5% bis 10% des Kaufpreises.
Oder es kann eine Pauschale von €2.000 bis €5.000 sein.
Das gibt Ihnen ein 2- bis 4-Wochen-Fenster, um Ihre rechtlichen Prüfungen abzuschließen.
Schritt 2: Rechtliche Due Diligence
Das ist der wichtigste Schritt im gesamten Prozess.
Albaniens Grundbuchregister hat bekannte Datenqualitätsprobleme.
Sie müssen den rechtlichen Status der Immobilie bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK) überprüfen.
Sie prüfen drei spezifische Dinge:
-
Klares Eigentum (keine versteckten Erben).
-
Gültige Baugenehmigungen.
-
Keine offenen Hypotheken oder Belastungen.
Überspringen Sie das nicht.
Wir empfehlen immer, unser Legal-Team bei Consul oder einen unabhängigen Anwalt zu nutzen, um den Vërtetim Pronësie (Grundbuchurkunde) zu prüfen, bevor Sie etwas anderes unterzeichnen.
Wer macht was beim Kauf?
Der albanische Kaufprozess basiert auf spezifischen rechtlichen Rollen. Wählen Sie unten eine Partei, um ihre genauen Aufgaben zu sehen.
Schritt 3: Der Vorvertrag
Kaufen Sie einen Neubau, der sich noch im Bau befindet?
Dann unterzeichnen Sie einen Vorvertrag.
Dieser verpflichtet den Entwickler rechtlich, das Gebäude pünktlich fertigzustellen.
Und er legt Ihren Zahlungsplan nach Baufortschritt fest.
Aber achten Sie hier darauf.
Wenn Sie eine bestehende, bezugsfertige Wohnung kaufen, können Sie diesen Schritt komplett überspringen.
Sie gehen direkt zum Finalvertrag.
Schritt 4: Der finale Kaufvertrag
Hier wird der Deal rechtlich bindend.
In Albanien nutzen Sie keine Titel-Firmen.
Alles geschieht vor einem Notar.
Der Notar ist ein staatlich bestellter Beamter, der die Rechtsgültigkeit des Vertrags garantiert.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen den finalen Kontrata e Shitblerjes (Kaufvertrag) in seiner Gegenwart unterzeichnen.
Was ist, wenn Sie nicht in Albanien sind?
Kein Problem.
Sie können einfach eine Vollmacht (POA) erteilen.
Dies erlaubt einem vertrauenswürdigen Vertreter (wie Ihrem Agenten bei Consul), die Dokumente in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Schritt 5: Die Treuhand-Überweisung
Senden Sie niemals Geld direkt auf das persönliche Bankkonto des Verkäufers.
Stattdessen überweisen Sie Ihre Mittel auf das Treuhandkonto des Notars.
Dies nennt sich Llogari e Bllokuar (gesperrtes Konto).
Das schützt Sie.
Der Notar verwahrt Ihr Geld sicher.
Er gibt die Mittel erst an den Verkäufer frei, nachdem die Immobilie offiziell auf Ihren Namen registriert ist.
Schritt 6: Die Registrierung im Kataster
Nachdem alle unterzeichnet haben, übernimmt der Notar.
Er reicht den unterzeichneten Vertrag beim Amt für Immobilienregistrierung ein.
Der offizielle Registrierungsprozess dauert normalerweise 15 bis 30 Tage.
Schritt 7: Die Übergabe
Sobald die Registrierung abgeschlossen ist, gibt der Notar die Mittel an den Verkäufer frei.
Und Sie erhalten Ihre offizielle Eigentumsurkunde.
Die Immobilie gehört jetzt zu 100% Ihnen.
Sie bekommen die Schlüssel. Sie übertragen die Versorgungsleistungen.
Und Sie sind offiziell Immobilienbesitzer in Albanien.
Gehen Sie den Prozess nicht allein an.
Ein einziger Papierfehler kann Ihren Kauf um Monate verzögern. Von der Immobiliensuche bis zur Grundbuchurkunde, von der Firmengründung bis zu Aufenthaltsgenehmigungen. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt.
Antwort innerhalb von 24 Stunden
Jetzt wissen Sie genau, wie Sie die Immobilie kaufen.
Aber was kostet es Sie tatsächlich?
Der Kaufpreis ist nur Teil der Gleichung. Es gibt versteckte Notargebühren, Übertragungskosten und Steuern, die Sie einplanen müssen.
Hier ist die genaue Aufschlüsselung der Kosten und Steuern, die Sie vor dem Kauf kennen müssen:
4. Immobilienkosten und Steuern (Aufschlüsselung 2026)
Sie haben die perfekte Immobilie gefunden und einen tollen Preis ausgehandelt.
Aber der Kaufpreis ist nie der Endpreis.
Versteckte Gebühren und unerwartete Steuern überraschen viele ausländische Käufer völlig.
Lassen Sie sich nicht von überraschenden Abschlusskosten Ihr Investment-Budget ruinieren.
Ich zeige Ihnen genau, was Sie 2026 erwarten können.
Die Notargebühr
In Albanien ist der Notar die wichtigste Person in Ihrer Transaktion.
Er erstellt die Verträge. Er verwahrt die Treuhandgelder.
Und seine Gebühren sind staatlich streng geregelt.
So sieht es aus.
Notargebühren werden basierend auf dem Immobilienkaufpreis berechnet.
Sie funktionieren nach einer Gleitskala. Je teurer die Immobilie, desto niedriger der Prozentsatz.
Für eine Standard-Wohnung für €100.000 zahlen Sie etwa 0,25% bis 0,35% an Notargebühren.
Plus 20% MwSt., die nur auf die spezifische Notargebühr angewendet wird.
Die Grundstücksübertragungssteuer
Das ist der beste Teil beim Kauf in Albanien.
Als Käufer zahlen Sie null Übertragungssteuer.
Lassen Sie mich das wiederholen.
Der Käufer zahlt 0% staatliche Übertragungssteuern.
Hier ist der Grund.
Nach albanischem Gesetz ist der Verkäufer zu 100% verantwortlich für die Wertzuwachs- oder Übertragungssteuer.
Sie zahlen nur für die Immobilie selbst und die administrativen Abschlussgebühren.
Maklergebühren
Die Nutzung eines lizenzierten Immobilienmaklers schützt Ihre Investition.
Wir übernehmen die Verhandlungen, die Due Diligence und den gesamten Abschlussprozess hier bei Consul.
Was kostet das?
Die Standard-Maklerprovision in Albanien liegt für Käufer bei 1% bis 3%.
Aber achten Sie hier darauf.
Bestätigen Sie immer, ob der genannte Immobilienpreis die Maklergebühr includes oder separat berechnet wird.
Wir halten das von Tag eins an komplett transparent.
Kataster-Registrierungsgebühr
Nachdem Sie den finalen Vertrag unterzeichnet haben, muss die Immobilie auf Ihren Namen registriert werden.
Das geschieht bei der Staatlichen Katasteragentur (ASHK).
Die gute Nachricht?
Die Registrierungsgebühr ist unglaublich niedrig.
Sie kostet normalerweise eine Pauschale von etwa €30 bis €50.
Wenn Sie den Prozess beschleunigen möchten, können Sie das Doppelte für priorisierte Express-Registrierung zahlen.
Laufende jährliche Grundsteuern
Sobald Sie die Immobilie besitzen, müssen Sie jährliche Steuern zahlen.
Aber sie werden Sie nicht ruinieren.
Albanien hat einige der niedrigsten Grundsteuern in Europa.
Für Wohnimmobilien liegt die jährliche Steuer normalerweise bei 0,05% des Immobilienwerts.
Für Gewerbeimmobilien liegt sie bei etwa 0,2%.
Das bedeutet, eine €100.000 Wohnung kostet Sie etwa €50 pro Jahr an staatlichen Grundsteuern.
Jetzt wissen Sie genau, was der Kauf kostet.
Bestätigen Sie immer, ob der genannte Immobilienpreis die Maklergebühr beinhaltet oder separat berechnet wird.
Berechnen Sie Ihre Kaufnebenkosten
Passen Sie den Immobilienpreis an, um Ihre genauen Gebühren zu sehen. Keine versteckten Überraschungen.
Was Sie in anderen Ländern zahlen würden:
Sie haben Ihr Budget fest im Blick.
Aber welche Unterlagen müssen Sie tatsächlich mitbringen? Wenn eine einzige Apostille oder Übersetzung fehlt, kann sich Ihr Kauf um Wochen verzögern.
Hier ist die genaue Checkliste der rechtlichen Dokumente, die Sie 2026 zum Notar mitbringen müssen:
5. Erforderliche Dokumente für den Immobilienkauf in Albanien
Sie haben das Geld.
Sie haben die perfekte Immobilie gefunden.
Aber ohne die richtigen Unterlagen wird Ihr Deal an eine Mauer stoßen.
Der albanische Immobilienprozess ist streng bürokratisch.
Fehlt ein einziger Stempel, wird der Notar Ihren Vertrag sofort ablehnen.
Hier ist die genaue Checkliste der rechtlichen Dokumente, die Sie benötigen, um Ihren Deal 2026 sicher abzuschließen.
Dokumente, die Sie bereitstellen müssen
Als ausländischer Käufer sind Ihre Unterlagen-Anforderungen überraschend einfach.
Sie benötigen keinen albanischen Personalausweis oder eine lokale Aufenthaltsgenehmigung.
Aber die Dokumente, die Sie mitbringen, müssen einwandfrei sein.
1. Ein gültiger Reisepass
Das ist Ihre primäre Identifikation.
Ihr Reisepass muss mindestens sechs Monate über Ihr Kaufdatum hinaus gültig sein.
Ein Standard-Führerschein oder Personalausweis aus Ihrem Heimatland wird beim Notar nicht akzeptiert.
2. Eine Familienbescheinigung
Albanisches Familienrecht gilt für Immobilienkäufe.
Wenn Sie verheiratet sind, muss der Notar dies wissen. Sie müssen eine Familienbescheinigung oder Heiratsurkunde vorlegen.
Hier ist der Grund.
Wenn Sie verheiratet sind, wird die Immobilie standardmäßig auf beide Namen eingetragen.
Wenn Sie sie ausschließlich auf Ihren Namen kaufen möchten, muss Ihr Ehepartner eine notarielle Erklärung zur Alleinunterzeichnung unterzeichnen.
3. Mittelherkunftsnachweis
Albanien hat strenge Geldwäschegesetze.
Sie können keine Immobilie mit einem Koffer voller Bargeld kaufen.
Sie müssen nachweisen, woher Ihr Geld stammt. Ein einfacher Kontoauszug oder ein Bankschreiben reicht normalerweise aus.
4. Vollmacht (Optional)
Was ist, wenn Sie nicht nach Albanien fliegen können, um den finalen Vertrag zu unterzeichnen?
Kein Problem.
Sie können eine spezielle Vollmacht in Ihrem Heimatland unterzeichnen.
Dies gibt einem vertrauenswürdigen Vertreter (wie unserem Legal-Team bei Consul) das rechtliche Recht, den finalen Vertrag in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Alles, was Sie für Ihren Kaufabschluss benötigen
Wenn ein einziges Dokument fehlt, kann sich Ihr Kauf um Wochen verzögern. Nutzen Sie diese Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie alles bereit haben.
Gültiger Reisepass
Pasaporta e Vlefshme
Muss mindestens 6 Monate über Ihr Kaufdatum hinaus gültig sein. Führerscheine werden nicht akzeptiert.
Familienbescheinigung
Certifikata Familjare
Heiratsurkunde oder Familien-Zusammensetzungsdokument. Erforderlich bei Verheirateten, da Immobilie standardmäßig auf beide Namen eingetragen wird.
Mittelherkunftsnachweis
Dëshimi i Fondeve
Kontoauszug oder Bankschreiben zum Nachweis der Geldquelle. Albanien hat strenge Geldwäschegesetze und Barzahlungen sind nicht erlaubt.
Vollmacht
Prokurë e Veçantë
Optional. Ermöglicht einem Vertreter, in Ihrem Namen zu unterzeichnen, wenn Sie nicht in Albanien sein können für den finalen Vertrag.
Eigentumsurkunde
Vërtetim Pronësie
Offizielle Grundbuchurkunde zum Nachweis des Verkäufer-Eigentums. Muss aktuell sein, alte Papierkopien reichen nicht. Beim Staatlichen Kataster verifizieren.
Immobilien-Karte
Kartela e Pasurisë
Rechtliches Historien-Dokument mit exakten Quadratmetern, registrierter Adresse und allen rechtlichen Eigentümern. Name muss exakt übereinstimmen.
Unbelastungs-Bescheinigung
Vërtetim Negativ
Bestätigt, dass Immobilie frei von Schulden, Hypotheken, unbezahlten Steuern oder Rechtsstreitigkeiten ist. Wichtigstes Dokument, niemals überspringen.
Dokumente im Heimatland besorgen
Reisepass, Familienbescheinigung und Mittelherkunftsnachweis von den Behörden Ihres Heimatlandes erhalten.
1-2 WochenApostille-Stempel
Apostille-Zertifizierung von Ihrer Heimatregierung einholen. Dies validiert Dokumente international.
3-7 TageIn Albanien übersetzen
Dokumente müssen von einem staatlich zertifizierten albanischen Übersetzer nach Ankunft übersetzt werden.
1-2 TageLokale Beglaubigung
Finale Beglaubigung in Albanien. Ihr Team oder Consul erledigt dies vor dem finalen Vertrag.
Am selben TagProfi-Tipp: Wir übernehmen den gesamten Übersetzungs- und Legalisierungsprozess für unsere ausländischen Käufer bei Consul, um Verzögerungen beim Abschluss zu vermeiden.
Dokumente, die Sie vom Verkäufer fordern müssen
Ihre eigenen Dokumente bereitzustellen ist nur die halbe Miete.
Sie müssen auch die Unterlagen des Verkäufers überprüfen, bevor Sie auch nur einen Euro überweisen.
Achten Sie hier darauf.
Unterzeichnen Sie niemals eine Reservierungsvereinbarung, ohne diese drei spezifischen Dokumente vorher gesehen zu haben.
1. Die Eigentumsurkunde (Grundbuchurkunde)
Auf Albanisch nennt sich diese Vërtetim Pronësie.
Sie beweist, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich besitzt.
Aber eine alte Papierkopie zu sehen reicht nicht aus. Sie müssen den digitalen Eintrag bei der Staatlichen Katasteragentur überprüfen, um sicherzustellen, dass die Urkunde aktuell ist.
2. Die Immobilien-Karte
Diese nennt sich Kartela e Pasurisë.
Sie detailliert die exakte rechtliche Historie der Immobilie.
Sie zeigt die gesamten Quadratmeter, die registrierte Adresse und die Namen aller rechtlichen Eigentümer.
Wenn der Name des Verkäufers nicht exakt mit der Immobilien-Karte übereinstimmt, brechen Sie ab.
3. Die Unbelastungs-Bescheinigung
Das ist das wichtigste Dokument von allen.
Auch bekannt als Vërtetim Negativ, dieses offizielle Dokument beweist, dass die Immobilie schuldenfrei ist.
Es bestätigt, dass keine versteckten Hypotheken, unbezahlten Steuern oder Rechtsstreitigkeiten mit der Immobilie verbunden sind.
Die Übersetzungs- und Apostille-Regel
Wenn Sie Dokumente aus Ihrem Heimatland mitbringen, müssen diese in Albanien rechtlich anerkannt sein.
So sieht es aus.
Sie können nicht einfach eine englische oder deutsche Heiratsurkunde zum Notar bringen.
Sie muss einen Apostille-Stempel von Ihrer Heimatregierung tragen.
Sobald sie in Albanien ankommt, muss sie von einem staatlich zertifizierten Übersetzer ins Albanische übersetzt und lokal beglaubigt werden.
Wir übernehmen diesen gesamten Übersetzungs- und Legalisierungsprozess für unsere ausländischen Käufer bei Consul, um Verzögerungen beim Abschluss zu vermeiden.
Jetzt haben Sie Ihre Unterlagen bereit.
Ihre Mittel sind vorbereitet. Und der Verkäufer hat Ihnen seine Eigentumsurkunde gezeigt.
Ist es Zeit zu unterschreiben?
Nicht ganz.
Der albanische Immobilienmarkt bietet unglaubliche Möglichkeiten. Aber er verbirgt auch ernste Risiken.
Hier sind die 7 größten Warnsignale, die ausländische Käufer Tausende kosten (und wie Sie diese genau vermeiden):
6. Warnsignale beim Immobilienkauf
Der albanische Immobilienmarkt bietet unglaubliche Möglichkeiten.
Aber er verbirgt auch ernste Risiken für ausländische Investoren.
Machen Sie einen dieser Fehler, und Ihre Investition wird zum Rechts-Albtraum.
Dieser Abschnitt enthüllt die 7 größten Warnsignale, die Käufer Tausende kosten.
Legen wir los.
1. Unregistrierte Immobilien kaufen
Das ist der häufigste Fehler, den ausländische Käufer machen.
Viele ältere Immobilien in Albanien sind nicht bei der Staatlichen Katasteragentur registriert.
Der Verkäufer zeigt Ihnen vielleicht alte Gerichtsentscheidungen oder Privatisierungspapiere.
Fallen Sie nicht darauf herein.
Wenn die Immobilie keine offizielle, aktuelle Vërtetim Pronësie (Eigentumsurkunde) hat, können Sie sie nicht legal kaufen.
Sie können sie nicht auf Ihren Namen registrieren. Und Sie können sie später nicht verkaufen.
2. Direkt an den Verkäufer zahlen
Überweisen Sie niemals Geld direkt auf das persönliche Bankkonto eines Verkäufers.
Das ist ein riesiges Warnsignal.
Wenn ein Verkäufer direkte Zahlung vor der Registrierung des finalen Vertrags verlangt, brechen Sie sofort ab.
So geht es sicher.
Nutzen Sie immer das offizielle Treuhandkonto des Notars (das gesperrte Konto).
Der Notar verwahrt Ihr Geld sicher. Er gibt die Mittel erst an den Verkäufer frei, nachdem die Immobilie offiziell auf Ihren Namen registriert ist.
3. Versteckte Erben ignorieren
Familienstrukturen in Albanien sind eng verbunden.
Und Immobilien werden oft über mehrere Generationen weitergegeben ohne formelle Testaments-Updates.
Hier ist das Problem.
Die Person, die Ihnen das Haus verkauft, besitzt vielleicht nur einen Teil davon.
Wenn drei Geschwister eine Immobilie geerbt haben, müssen alle drei unterschreiben den finalen Vertrag.
Wenn ein Geschwisterteil im Ausland lebt und nicht unterschreibt, ist Ihr Kauf komplett ungültig.
Verlangen Sie immer, dass der Notar die gesamte Erbenkette auf der Immobilien-Karte überprüft.
Die 3 Fehler oben verursachen die meisten gescheiterten Käufe. Überprüfen Sie jeden, bevor Sie fortfahren.
4. Illegale Bauten kaufen
Albanien hatte eine Phase des schnellen, unregulierten Bauens in den frühen 2000ern.
Viele Häuser und Wohnungserweiterungen wurden ohne Genehmigungen gebaut.
Achten Sie hier darauf.
Die Regierung geht aktiv gegen illegale Bauten vor. Sie können sogar Abrisse anordnen.
Bevor Sie ein freistehendes Haus oder eine Dachgeschoss-Wohnungserweiterung kaufen, überprüfen Sie den Legalisierungsstatus (bekannt als ALUIZNI-Status).
Wenn der Legalisierungsprozess nicht zu 100% abgeschlossen ist, kaufen Sie es nicht.
5. Unbezahlte Versorgungsschulden
In Albanien bleiben Versorgungsschulden bei der Immobilie.
Sie folgen nicht dem vorherigen Eigentümer.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn der Verkäufer seine Wasser- oder Stromrechnungen seit fünf Jahren nicht bezahlt hat, erben Sie diese Schulden in dem Moment, in dem Sie den Vertrag unterzeichnen.
Die Versorgungsunternehmen werden sich weigern, Ihren Strom einzuschalten, bis Sie den Saldo des vorherigen Eigentümers bezahlen.
Verlangen Sie vor dem Abschluss immer offizielle „Null-Schulden“-Bescheinigungen von den lokalen Wasser- und Strombehörden.
6. Falsche „Off-Plan“-Entwickler
Der Kauf einer Wohnung vor dem Bau (Off-Plan) bietet große Rabatte.
Aber das Risiko ist deutlich höher.
Einige Entwickler beginnen mit dem Bau, ihnen geht das Geld aus, und sie lassen das Gebäude jahrelang als leere Betonschale stehen.
So schützen Sie sich.
Kaufen Sie Off-Plan nur bei Entwicklern mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz.
Überprüfen Sie deren Baugenehmigungen. Prüfen Sie deren finanzielle Lage. Und stellen Sie sicher, dass Ihre Ratenzahlungen direkt an Baufortschritts-Meilensteine gebunden sind.
7. Unabhängige Due Diligence überspringen
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf den Immobilienmakler des Verkäufers, um die Immobilie zu überprüfen.
Der Makler des Verkäufers arbeitet für den Verkäufer. Er will die Provision.
Sie brauchen Ihr eigenes Team.
Haben Sie diese 7 Risiken bei Ihrer Immobilie überprüft?
Haken Sie jedes Element an, das Sie persönlich bestätigt haben. Ihr Sicherheits-Score aktualisiert sich in Echtzeit.
Jetzt wissen Sie genau, was Sie vermeiden müssen.
Sie sind bereit, sicher zu kaufen.
Aber was passiert, nachdem Sie die Schlüssel bekommen?
Für viele ausländische Investoren ist der Kauf einer Immobilie der erste Schritt, um ganzjährig in Albanien zu leben.
Hier ist genau, wie Ihre neue Immobilie mit Ihrer albanischen Aufenthaltsgenehmigung 2026 verbunden ist:
7. Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestition
Der Kauf einer Immobilie in Albanien gibt Ihnen nicht automatisch einen Pass.
Aber er öffnet eine der einfachsten Residenz-Wege in Europa heute.
Dieser Abschnitt enthüllt genau, wie Ihre neue Immobilie mit Ihrer legalen Residenz 2026 verbunden ist.
Lesen Sie weiter.
Denn wenn Sie planen, langfristig in Albanien zu leben, ist Ihre Eigentumsurkunde Ihr wertvollstes Asset.
Die „Kein Goldenes Visum“-Realität
Lassen Sie mich direkt ein großes Missverständnis aufklären.
Albanien hat kein traditionelles „Golden Visa“-Programm. Sie können nicht einfach €500.000 überweisen und erhalten sofort einen Pass per Post.
So funktioniert es tatsächlich.
Das albanische Gesetz für Ausländer bietet einen spezifischen legalen Weg für Immobilienbesitzer. Der Besitz von Wohnimmobilien ist eine anerkannte rechtliche Grundlage für ein Typ-D-Langzeitvisum und eine vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung.
Es beweist, dass Sie eine registrierte Adresse haben. Es zeigt finanzielle Stabilität. Und es beweist, dass Sie eine greifbare Verbindung zum Land haben.
Die 3 Regeln für Immobilien-Residenz
Nicht jede Immobilie qualifiziert sich für eine Aufenthaltsgenehmigung.
Wenn Sie ein leeres Grundstück kaufen, wird die Einwanderungsbehörde Ihren Antrag ablehnen. Um Ihre Immobilie 2026 für die Residenz zu nutzen, müssen Sie drei strenge Bedingungen erfüllen.
1. Keine Mindestpreis-Anforderung
Das ist der größte Vorteil, den Albanien gegenüber Spanien oder Griechenland hat. Es gibt absolut keine Mindestinvestitions-Schwelle, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Sie können ein €40.000 Studio oder eine €500.000 Villa kaufen. Die Einwanderungsbehörde behandelt sie exakt gleich.
2. Die 50% Eigentums-Regel
Sie müssen nicht der alleinige Eigentümer der Immobilie sein. Aber Ihr Name muss auf der Vërtetim Pronësie (Eigentumsurkunde) stehen. Und Sie müssen rechtlich mindestens 50% des Assets besitzen, um als Hauptantragsteller zu qualifizieren.
3. Es muss bewohnbar sein
Ihre Immobilie muss als Wohnimmobilie klassifiziert sein. Sie muss mindestens 20 Quadratmeter Wohnfläche pro Person haben. Und sie muss vollständig fertiggestellt und geeignet für ganzjähriges Wohnen sein.
Vom Immobilienbesitzer zum Dauerresidenten
Ihre Reise zur albanischen Residenz beginnt mit einer Eigentumsurkunde. Hier ist genau, was Sie in jeder Phase erwarten können.
Kaufen Sie eine beliebige Wohnimmobilie in Albanien. Keine Mindestinvestition erforderlich. Besitzen Sie mindestens 50% des Assets und stellen Sie sicher, dass es den 20m² pro Person Bewohnbarkeitsstandard erfüllt.
Reichen Sie Ihre Eigentumsurkunde bei der Einwanderungsbehörde ein. Beantragen Sie ein Langzeit-Typ-D-Visum als rechtliche Grundlage für die Residenz.
Erhalten Sie eine 1-Jahres-Aufenthaltsgenehmigung, jährlich verlängert solange Sie Immobilienbesitz aufrechterhalten. Leben, arbeiten und frei reisen.
Nach 5 Jahren ununterbrochenem legalem Aufenthalt, Daueraufenthalt beantragen. Keine jährlichen Verlängerungen mehr, und der vollständige Staatsbürgerschaftsweg öffnet sich.
Bereit, Ihre Residenz-Reise zu starten? Unser Team übernimmt den gesamten Prozess, vom Immobilienkauf bis zur Genehmigung der Genehmigung.
Residenz-Beratung erhaltenAlbanien
Portugal
Griechenland
Spanien
Familienzusammenführung
Sobald Sie Ihre Aufenthaltsgenehmigung sichern, kann Ihre gesamte Familie Ihnen nach Albanien durch Familienzusammenführung folgen. Nur eine Person muss der primäre Immobilieninvestor sein.
Der Zeitplan bis zum Daueraufenthalt
Wie lange gilt die Genehmigung also?
Hier ist der Standard-Zeitplan.
Wenn Sie mit Ihrer Eigentumsurkunde beantragen, wird die Regierung eine 1-Jahres-Aufenthaltsgenehmigung ausstellen. Bevor diese Genehmigung abläuft, müssen Sie sie verlängern. Solange Sie noch die Immobilie besitzen und die erforderliche Zeit im Land verbringen, können Sie diese Genehmigung jedes einzelne Jahr verlängern.
Aber es wird noch besser.
Nach fünf Jahren ununterbrochenem, legalem Aufenthalt in Albanien ändert sich alles. Sie werden berechtigt, Daueraufenthalt zu beantragen. Und nach diesen fünf Jahren können Sie auch den Weg zur vollen albanischen Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung starten.
Was ist mit Ihrer Familie?
Sie fragen sich vielleicht nach Ihrem Ehepartner und Ihren Kindern.
Hier sind die guten Nachrichten.
Nur eine Person muss der primäre Immobilieninvestor sein. Sobald Sie Ihre Aufenthaltsgenehmigung durch die Immobilie sichern, kann Ihre unmittelbare Familie die Residenz durch den Familienzusammenführung-Weg beantragen.
Jetzt kennen Sie die rechtlichen Regeln.
Sie kennen die Kosten, die Dokumente und die Residenz-Vorteile.
Aber wo genau sollten Sie Ihr Geld investieren?
Verschiedene Städte bieten völlig unterschiedliche Renditen.
Hier sind die absolut besten Standorte für ausländische Käufer (Vergleich von Tirana, Durrës und Vlora für maximale Rendite):
8. Beste Standorte für ausländische Käufer in Albanien
Der Standort bestimmt Ihre Investitionsrendite.
Hier ist, wie Tirana, Durrës und Vlora 2026 bei Preis und Rendite vergleichen.
Lesen Sie weiter.
Denn die richtige Stadt zu wählen ist der Unterschied zwischen einer profitablen Vermietung und einer leeren Wohnung.
Tirana: Die Hauptstadt für Rendite
Tirana ist die wirtschaftliche Maschine Albaniens.
Sie ist nicht von Sommertouristen abhängig. Sie hat ganzjährige Nachfrage von Expats, Studenten und jungen Profis.
So sieht es aus.
Wenn Sie konsistentes, 12-Monats-Mieteinkommen wollen, ist Tirana Ihre sicherste Wahl.
Die Einstiegspreise sind hier höher. Aber der Mieter-Pool ist massiv und hochzuverlässig.
Tirana
Die wirtschaftliche Maschine Albaniens. Ganzjährige Mietnachfrage von Expats, Studenten und Profis.
Beste Viertel:
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Blloku: Das teuerste und Premium-Lifestyle-Viertel.
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Komuna e Parisit: Sehr beliebt bei Expatriate-Familien.
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Astir: Budgetfreundlich mit starkem Wachstumspotenzial.
Durrës: Die zugängliche Küste
Durrës ist die zweitgrößte Stadt des Landes.
Und sie liegt nur 30 Minuten vom Flughafen Tirana entfernt.
Das ist großartig.
Das macht Durrës perfekt für einen Wochenendausflug oder eine leicht zu verwaltende Sommervermietung. Sie landen buchstäblich und fahren direkt zum Strand.
Durrës
Albaniens erstes Küstenziel. Starke Sommermietnachfrage mit ganzjährigem Wohnappeal.
Der Durrës-Markt ist stark saisonal. Ihre Wohnung könnte von November bis April leer stehen, wenn Sie sich ausschließlich auf Touristen verlassen.
Beste Viertel:
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Plazhi: Belebt, touristenreich und sehr erschwinglich.
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Golem: Resort-artiges Wohnen mit neueren Apartmentblöcken.
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Qerret: Premium-Gegend bekannt für Luxusvillen und ruhige Strände.
Vlora: Das Tor zur Riviera
Vlora erlebt gerade einen massiven Boom.
Die Regierung baut hier aktiv einen neuen internationalen Flughafen. Und sie haben vor kurzem einen Weltklasse-Hafen fertiggestellt.
Das bedeutet Folgendes.
Die Immobilienwerte in Vlora steigen schneller als überall sonst im Land. Es entwickelt sich von einer lokalen Strandstadt zu einem internationalen Ziel.
Vlora
Albaniens historisches Küstenzentrum. Starker Sommertourismus mit wachsendem ganzjährigem Wohnappeal.
Beste Viertel:
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Lungomare: Die Premium-Promenade am Strand mit hoher Nachfrage.
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Radhime: Ruhig, malerisch und etwas südlich vom Stadtlärm.
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Orikum: Ein erschwinglicher, entspannter Marina-Lifestyle.
Saranda und Ksamil: Die Hotspots im Süden
Diese Städte liegen ganz unten an der Albanischen Riviera.
Sie befinden sich direkt gegenüber vom Wasser der griechischen Insel Korfu.
Hier sind die guten Nachrichten.
Die Sommer-Mietrenditen sind hier unglaublich hoch. Internationale Touristen strömen von Juni bis September in die Gegend.
Der Nachteil?
Es ist eine lange Fahrt von Tirana. Und die Städte schalten im Winter praktisch ab. Es ist ausschließlich ein saisonales Spiel.
Saranda & Ksamil
Albaniens erstes Touristenziel. Starke Sommermietnachfrage mit Blauer-Flagge-Stränden und wachsender internationaler Attraktivität.
Stadtvergleichsdaten
Lassen Sie mich die Daten für Sie zusammenfassen.
Achten Sie hier darauf.
Denn diese Tabelle zeigt genau, was Sie 2026 von jedem Markt erwarten können.
Albaniens Top-Investitionsregionen
Direkter Vergleich von Immobilienpreisen, Mietrenditen und Investitionspotenzial in Albaniens beliebtesten Immobilienmärkten.
Sie kennen die Gesetze, die Kosten, die rechtlichen Warnsignale und die genauen Standorte, die Sie anvisieren sollten.
Aber Sie haben wahrscheinlich noch Fragen. Das haben die meisten ausländischen Käufer.
Hier sind die häufigsten Fragen, die Investoren uns bei Consul stellen, bevor sie ihre Gelder überweisen:
9. Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Albanien
Sie haben die komplette Roadmap.
Sie kennen die Gesetze, die Kosten und die genauen Standorte.
Aber eine internationale Investition zu tätigen ist eine riesige Entscheidung.
Und Sie haben wahrscheinlich noch ein paar spezifische Fragen im Kopf.
Hier sind die häufigsten Fragen, die ausländische Investoren uns bei Consul stellen, bevor sie ihre Gelder überweisen.
Legen wir los.
Können Ausländer eine Hypothek in Albanien bekommen?
Ja, aber es ist nicht einfach.
Albanische Banken bieten Hypotheken für Nicht-Residenten an, aber sie erfordern strenge Einkommensprüfung und umfangreiche Papierarbeit.
So sieht es aus.
Wenn Sie als Ausländer ohne lokale Residenz beantragen, rechnen Sie mit einer 25% bis 40% Anzahlung.
Wegen dieser strengen Kreditvergaberegeln zahlt die überwiegende Mehrheit der ausländischen Käufer in Albanien einfach in bar oder nutzt Finanzierung aus ihrem Heimatland.
Zahle ich in Euro oder albanischen Lek?
Sie zahlen in Euro.
Obwohl die lokale Währung der Lek ist, operiert der albanische Immobilienmarkt fast ausschließlich in Euro.
Ihr Immobilienpreis, Ihre Notar-Treuhandüberweisung und Ihr finaler Vertrag werden alle in Euro berechnet.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Es ist viel schneller als Sie denken.
Wenn Ihre Mittel bereit sind und die Immobiliendokumente perfekt sauber sind, können Sie den finalen Vertrag in zwei bis vier Wochen unterzeichnen.
Die finale Kataster-Registrierung dauert weitere 15 bis 30 Tage.
Kann ich ein albanisches Bankkonto eröffnen?
Ja. Sie brauchen keine Aufenthaltsgenehmigung, um ein lokales Bankkonto zu eröffnen.
Ein gültiger Reisepass und ein Adressnachweis aus Ihrem Heimatland reichen normalerweise aus, um eingerichtet zu werden.
Warum brauchen Sie eines?
Obwohl Sie die Immobilie über Ihre Heimatbank kaufen können, macht ein lokales Konto das Zahlen jährlicher Steuern und monatlicher Versorgungsrechnungen viel einfacher.
Kann ich eine Vermietung aus dem Ausland verwalten?
Absolut.
Tausende ausländische Investoren führen erfolgreiche Langzeitvermietungen und Airbnb-Geschäfte aus Übersee.
Aber es gibt einen Haken.
Sie brauchen ein zuverlässiges lokales Team vor Ort.
Wir bieten vollständiges Immobilienmanagement bei Consul, damit Sie sich nie mit geplatzten Rohren, Mieterbeschwerden oder verlorenen Schlüsseln befassen müssen, während Sie in einer anderen Zeitzone leben.
Brauche ich eine albanische Steuer-ID?
Ja, aber nicht sofort.
Sie brauchen keine albanische Steuer-ID (eine sogenannte NIPT), um den Vorvertrag zu unterzeichnen.
Aber Sie werden eine benötigen, bevor der Notar die finale Eigentumsurkunde offiziell auf Ihren Namen registrieren kann.
Hier sind die guten Nachrichten.
Eine NIPT als ausländische Privatperson zu bekommen, ist ein schneller, unkomplizierter Prozess, den Ihr Notar oder gesetzlicher Vertreter für Sie während der Abschlussphasen erledigt.
Bereit, den nächsten Schritt zu machen?
Sie sind jetzt vollständig ausgerüstet, um den albanischen Immobilienmarkt zu betreten.
Sie kennen die Fallstricke. Sie kennen die Kosten. Und Sie wissen genau, wie Sie sich schützen können.
Der nächste Schritt ist, dieses Wissen in Handlung umzusetzen.
Ob Sie nach einer Strandfront-Investition in Vlora oder einer renditestarken Wohnung in Tirana suchen, unser Team bei Consul ist bereit, Sie zu führen durch den gesamten Prozess von Anfang bis Ende.
