Echte Daten · Februar 2026
Immobilien in Vlora Ionische Riviera
Berühmte Lungomare, Ujë i Ftohtë, Riviera-Strände und Sazan Island Projekt. Der Vlora-Markt gehört zu den dynamischsten in Albanien mit Preissteigerungen bis zu +40% jährlich.
Kostenlose Beratung€168kMedian
Durchschnittlicher Verkaufspreis (231 Angebote)
€148.5k Median Wohnungen
€1,646/m²
Median €/m² Wohnungsverkäufe
€667–€5,847/m² gesamter Bereich
€450/Monat
Median Miete (68 Mietangebote)
€230–€10,000 gesamter Bereich
7%+Rendite
Rendite mit saisonalem Airbnb
3.2% Langzeitmietrendite (Basis)
Vlora Gebiete
Wo Kaufen Analyse nach Stadtteil
Vom elitären Lungomare bis zu den Villen von Dhërmi und der Ionischen Riviera – jedes Gebiet hat sein Investitionsprofil.
Lungomare
Küsten-Premium
Vloras exklusivstes Gebiet, Küstenboulevard mit modernen Gebäuden, Pool, Privatstrand und entwickelter touristischer Infrastruktur. Kurzzeit-Airbnb-Vermietung ist während der Saison außergewöhnlich.
€1,500–2,800/m²
Kaufpreis (neu)
€500–1,500/Monat
Monatsmiete
~420 aktive Angebote
★★★★★ Hohes Investitionspotenzial
Ujë i Ftohtë
Küste
Ruhiges und elitäres Gebiet mit exzellentem Meereszugang. Preise sind etwas niedriger als Lungomare, aber das Wachstumspotenzial ist sehr hoch. Bevorzugt von Käufern, die saisonale Miete und persönliche Urlaube wünschen.
€1,400–2,500/m²
Kaufpreis (neu)
€300–800/Monat
Monatsmiete
~350 aktive Angebote
★★★★★ Wichtige Investitionszone
Skelë / Zentrum
Urban
Herz von Vlora, Boulevard "Ismail Qemali" nur 200m von Lungomare. Ideal für Ganzjahresmiete, nahe an Dienstleistungen und Institutionen. Starke Basis an Einwohnern und Touristen.
€1,300–1,800/m²
Kaufpreis (neu)
€350–550/Monat
Monatsmiete
~530 aktive Angebote
★★★★☆ Stabile Ganzjahresmiete
Radhimë
Resort
Radhimë Küstenlinie, Luxusresorts mit Pool, Privatstrand und direktem Meereszugang. Tor zur Ionischen Riviera, 15 Min. von Vlora. Neue Premium-Projekte bieten hohe Airbnb-Rendite.
€1,500–3,500/m²
Kaufpreis (Resort)
€400–1,200/Monat
Saisonmiete
~180 aktive Angebote
★★★★★ Maximale Airbnb-Rendite
Orikum
Resort
Orikum entwickelt sich schnell, Orikum Marina, Llogara-Tunnel (7 Min. nach Dhërmi), Radhimë-Strände in der Nähe. Neue Resort-Projekte sind sehr aktiv. Aktuelle Preise gehören zu den niedrigsten mit hohem Potenzial.
€900–1,600/m²
Kaufpreis (neu)
€250–500/Monat
Monatsmiete
~290 aktive Angebote
★★★★☆ Guter Preis / hohes Potenzial
Dhërmi / Riviera
Ionische Riviera
Perlen der Ionischen Riviera, Preise sind bis zu +25% jährlich gestiegen. Luxusvillen, Boutique-Hotels und lebendiges Sommerleben. Llogara-Tunnel (eröffnet 2024) machte Zugang 23 Min. von Vlora. Bevorzugt von ausländischen Käufern.
€1,800–3,500/m²
Kaufpreis (Premium)
€500–1,500/Monat
Saisonmiete
~210 aktive Angebote
★★★★★ Maximales Preiswachstum
Sazan Island
Strategische Investition
Sazan Island, €1.4 Milliarden Projekt von Affinity Partners (Jared Kushner). Geplantes Luxus-Öko-Resort. Vorgeschlagener Fiskalpreis: 200,000 Lek/m², höchster in Vlora. Noch keine öffentlichen Verkäufe, nur lizenzierte Entwickler.
€3,000+/m²
Zukünftiger Preis
N/A
Noch im Bau
Strategisches Investorenprojekt
★★★★☆ Hohes Risiko / einzigartiges Potenzial
Kuzum Baba / Vorstadt
Vorstadt
Vorstadtgebiete von Vlora, Hügel mit Panoramablick auf die Bucht, Grundstück mit Land. Ideal für einzelne Villen und Familien. Preise gehören zu den niedrigsten. Autozugang erforderlich.
€600–1,200/m²
Kaufpreis
€200–380/Monat
Monatsmiete
~240 aktive Angebote
★★★☆☆ Langzeitmiete
Novoselë / Umgebung
Ländlich
Dörfer um Vlora, Land, Privathäuser mit Garten und ländlichen touristischen Investitionen. Vorgeschlagene Fiskalpreise vom Finanzministerium: 61,800 Lek/m² (gleich wie aktueller urbaner Preis). Ideal für Agrotourismus und Gästehäuser.
€300–700/m²
Kaufpreis
€150–300/Monat
Monatsmiete
~190 aktive Angebote
★★★☆☆ Ländliche Möglichkeiten / Tourismus
Preise 2026
Preisskala Von Budget bis Luxus
Vlora bietet breite Preisspannen, Basis-Fiskalpreis 98,000 Lek/m² Zentrum, realer Markt 1,300–3,500 €/m² Küste.
Küsten-Luxus (Lungomare / Radhimë / Dhërmi)
€1,800–3,500/m²
Küsten-Premium (Ujë i Ftohtë / Skelë)
€1,400–2,500/m²
Urbaner Durchschnitt (Zentrum / Boulevards)
€1,300–1,800/m²
Wirtschaftlich (Orikum / Vorstadt)
€900–1,400/m²
Budget (Privathäuser / Ländlich)
€300–900/m²
Preisentwicklung 2016–2025 (€/m² Durchschnitt)
+173%
10-Jahres-Durchschnittswachstum
+40%
Küste YoY-Wachstum 2025
5–7%
Wachstumsprognose 2026–2027
Fiskale Referenz 2026
Referenzpreise 7 Katasterzonen
Finanzministerium schlug vor (Juli 2025, wirksam ab Januar 2026) Vlora in 7 städtische Katasterzonen zu teilen. Vorheriger Preis: 61,800 Lek/m² (einheitlich für gesamte Stadt).
| Katasterzone | Standort | Lek/m² | EUR/m² | Änderung |
|---|---|---|---|---|
| Sazan (Insel) | Sazan Island Affinity Partners Projekt | 200,000 Lek | €2,074 | +223% NEU |
| Zone 1 (Premium Zentrum) | Hauptzentrum, Hauptstraßen | 140,000 Lek | €1,452 | +126% |
| Radhimë / Orikum (Küstenlinie) | Erste Küstenlinie, touristische Dörfer | 90,000 Lek | €934 | +46% NEU |
| Zone 1 (Zentrum) | Hauptstädtisches Zentrum, Beispiel Steuer 98,000 Lek | 98,000 Lek | €1,016 | +59% |
| Zonen 2–4 (Urbanes Zentrum) | Zentrale Viertel, Hauptboulevards | 75,000–90,000 Lek | €778–934 | +21–46% |
| Zonen 5–6 (Urbaner Durchschnitt) | Mittlere Viertel, städtische Peripherie | 55,000–70,000 Lek | €571–727 | -11–+13% |
| Zone 8 (Ländlich Vlora) | Ländliche Gebiete Gemeinde Vlora (ohne Küstenlinie) | 61,800 Lek | €641 | =0% |
| Zone 7 (Vorstadt) | Entfernte Peripherie, Dörfer ohne Küste | 45,000 Lek | €467 | -27% |
Was ändert sich ab 1. Januar 2026: Vlora wechselte von einheitlichem Fiskalpreis 61,800 Lek/m² zu 7 Katasterzonen + neue ländliche und Küstenzonen. Maximale Erhöhung ist +223% für Sazan. Änderungen betreffen Gebäudesteuer (0.05% des Fiskalwerts) und Infrastruktur-Impact-Steuer. Hinweis: Fiskalpreise bleiben 2–4× niedriger als realer Markt. Gesetzesentwurf war noch in KM-Genehmigung im Februar 2026.
Investition
Investitionspotenzial in Vlora
>Neuer Flughafen, Llogara-Tunnel, Kushner/Sazan und 15 Millionen Touristen als Katalysatoren machen Vlora zum führenden Küsten-Investitionsziel.7%+
Saisonale Airbnb-Rendite (3.2% Langzeitmietrendite Basis laut unseren Daten)
+81%
Airbnb-Umsatzwachstum 2025
90%+
Belegung Juli–August
+173%
10-Jahres-Preiswachstum
15M
Touristen Prognose Albanien 2025
Neuer Flughafen Vlora
Eröffnet 2025, eine der längsten Startbahnen am Balkan. Direkter Zugang für internationale Touristen, verlängerte Saison, niedrigere Ticketpreise.
Llogara-Tunnel (2024)
€142M, 30 Min. Fahrt von Vlora nach Dhërmi wurde zu 7 Min. Riviera ist jetzt praktisch Vloras "Vorstadt". Preise dort steigen schnell.
Sazan Projekt €1.4 Milliarden
Affinity Partners (Jared Kushner) mit "Strategischem Investor"-Status. Geplantes Luxus-Öko-Resort. Vorgeschlagener Fiskalpreis: 200,000 Lek/m².
Marina Vlora + Orikum
Neue Marina-Entwicklungen mit Yachthäfen, Hotels, Apartments und Küstenhandel. Orikum Marina als wichtiger Südwest-Resort-Punkt.
Median Kauf
€168,000
Realer Median aus 231 Verkaufsangeboten (unsere Daten)
Monatsmiete
€450 Median
Realer Median aus 68 Mietangeboten; €800–2,000 saisonales Airbnb
Basis / Airbnb Rendite
3.2% / 7%+
3.2% Langzeitmiete; 7%+ mit aktivem saisonalem Airbnb
| Stadt | Durchschnittspreis | Rendite | Wert/Preis-Verhältnis |
|---|---|---|---|
| 🌊 Vlora | €1,400–1,800/m² | 7–10% | Ausgezeichnet |
| 🏙️ Tirana | €2,300/m² | 6–8% | Gut |
| 🌊 Sarandë | €1,800/m² | 7–9% | Sehr gut |
| 🌊 Budva, Montenegro | €3,500/m² | 4–6% | Durchschnitt |
| 🌊 Dubrovnik, Kroatien | €5,000+/m² | 3–5% | Begrenzt |
Käuferleitfaden
Was Ihr Budget in Vlora Kaufen Kann
Von €50k bis über €300k, finden Sie die richtige Option entsprechend Ihrer finanziellen Möglichkeiten.
Novoselë / Umgebung
Privathaus 2–3 Zimmer
€30k–50k
- Land und Garten
- Ideal für Agrotourismus
- ~20km vom Zentrum
Vlora Vorstadt
Studio oder bestehende 1+1
€40k–60k
- Immobilie mit Zertifikat
- Nah am öffentlichen Verkehr
- Langzeitmiete €200–300/Monat
Orikum
Neues 35m² Studio
~€50k–70k
- Neubau mit Aufzug
- 5–10 Min. vom Meer
- Nah an Orikum Marina
Vlora Zentrum / Skelë
Neue 1+1 Wohnung
€65k–90k
- Nah an Lungomare
- Miete €350–450/Monat
- Eigentumszertifikat
Orikum / Radhimë
1+1 nah am Meer, 70m²
€75k–100k
- Meerblick oder 200m zum Strand
- Airbnb-Rendite 8%+
- Ratenzahlung möglich
Ujë i Ftohtë
35m² Studio Meerblick
€65k–85k
- Elitäres Gebiet, ruhig
- Neubau
- Sommermiete €600–1,000/Monat
Lungomare / Skelë
Neue 2+1 Wohnung, 100m²
€130k–180k
- Meerblick (teilweise oder vollständig)
- Neubau mit Pool
- Langzeitmiete €500–700/Monat
Ujë i Ftohtë
1+1 vollständiger Meerblick, 70m²
€110k–155k
- Panoramablick auf die Bucht
- Nah an Marina Bay
- Airbnb-Rendite 8–10%
Radhimë
1+1 Resort erste Linie, 70m²
€105k–140k
- Erste Küstenlinie
- Pool und Privatstrand
- Integriertes Hotelmanagement
Lungomare
2+1 Premium, 107m², Meerblick
€200k–260k
- Erste Küstenlinie
- Voll verkabelt, Pool
- Kurzzeit-Rendite €1,500–2,500/Monat Saison
Radhimë / Orikum
2+1 Premium Resort, 138m²
€200k–325k
- Direkter Zugang Privatstrand
- Pool, Restaurant, Parkplatz
- Fertigstellung 2026
Dhërmi
2+1 Elite-Komplex, 120m²
€250k–300k
- Ionische Riviera atemberaubender Blick
- Resort-Infrastruktur
- 25% Preiswachstum Jahr für Jahr
Lungomare Premium
3+1 Penthouse Panoramablick
€350k–500k
- Panorama-Terrasse 120m²+
- Oberste Etage, 360° Blick
- Ultra-Rendite Premium-Investition
Dhërmi / Palasë
2+1 Villa, 170m², Land 700m²
€400k–600k
- Privatstrand Riviera
- Pool und Garten
- Green Coast 2 ikonisches Projekt
Ujë i Ftohtë / Sazan
Premium-Komplex / Öko-Resort
€500k+
- Langfristige strategische Investition
- Luxus-Öko-Bauweise
- Hohes Kapitalpotenzial
Praktische Tipps
6 Dinge, Die Sie Vor dem Kauf Wissen Müssen
Von der Baulegalität bis zur Tourismussaison, was Sie als Käufer in Vlora beachten sollten.
1
Baugenehmigungen und Eigentumsurkunde prüfen
Vlora hat eine Geschichte des informellen Bauens, besonders nahe der Küste. Fordern Sie immer die Genehmigungsnummer, ASHK-Urkunde und Abnahmezertifikat an. Bau ohne Genehmigung kann nicht legal verkauft oder hypothekiert werden.
2
Tourismussaison 4–5 Monate intensiv
Airbnb-Einnahmen sind sehr hoch Juli–August (Belegung 90%+), durchschnittlich Mai–Juni und September–Oktober (65%+). Neuer Flughafen wird Saison verlängern. Budgetplan sollte 6–7 Monate mit niedrigen Einnahmen berücksichtigen.
3
Neue Fiskalpreise 2026 Erhöhung bis +126%
Vlora ist jetzt in 7 Katasterzonen unterteilt. Zone 1 ging von 61,800 Lek/m² auf bis zu 140,000 Lek/m². Dies beeinflusst jährliche Gebäudesteuer und Infrastruktur-Impact-Steuer für jeden Neubau. Berechnen Sie Kosten nach dem Kauf.
4
"Off-Plan"-Projekte guter Preis aber reales Risiko
"Off-Plan"-Bau (vor Fertigstellung) bietet 15–25% niedrigeren Preis. Risiken: Verzögerungen, Nicht-Fertigstellung, Spezifikationsänderungen. Überprüfen Sie Entwickler-Reputation, detaillierten Vertrag und verbinden Sie jede Zahlung mit Bauphasen.
5
Verhandeln Sie 7–12% unter Listenpreis
Vlora-Markt hat Verhandlungsspielraum, besonders für Sekundärimmobilien. Gelistete Preise sind durchschnittlich 10–15% über finalem Verkaufspreis. Niedrige Saisons und lang stehende Immobilien sind gute Verhandlungsmöglichkeiten.
6
Hypothekenbedingungen 2026 Zinssatz 4.5–7.5%
Albanische Banken bieten Hypotheken bis 70–80% des Fiskalwerts (nicht Markt), Zinssatz 4.5–7.5%, Laufzeit bis 30 Jahre. Diaspora und Ausländer können Hypotheken erhalten, benötigen aber albanisches Bankkonto. Kredite sind hauptsächlich in Lek.
Häufig Gestellte Fragen
FAQ Wichtige Fragen zu Immobilien in Vlora
Welches Gebiet hat die höchste Mietrendite?
Radhimë und Dhërmi haben die höchste Airbnb-Rendite (8–10%+) während der Saison. Lungomare und Ujë i Ftohtë bieten 7–9% Rendite durch Kombination von saisonal + langfristig. Orikum ist die Alternative mit niedrigem Einstiegspreis und guter Rendite (7–8%). Urbanes Zentrum gibt stabilere aber ganzjährige Rendite (5–6%).
Können Ausländer Immobilien in Vlora kaufen?
Ja, Ausländer können Immobilien in Albanien ohne Einschränkungen kaufen, unter den gleichen Bedingungen wie Albaner. Kaufprozess dauert hauptsächlich 2–3 Wochen. Kann auch ohne physische Anwesenheit mit apostillierter notarieller Vollmacht erfolgen. Zusätzliche Kosten: Notar 0.2–0.35%, Registrierung ~€100, keine Kaufsteuer.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Normalerweise 2–4 Wochen für Immobilie mit vollständiger Dokumentation. Schritte: (1) vorläufige Reservierung + Anzahlung, (2) ASHK-Dokument Due Diligence, (3) Notarvertrag, (4) ASHK-Registrierung. Für "Off-Plan"-Immobilien ist Vertrag anders, Zahlung in Bauphasen. Überprüfung von Hypotheken und Dienstbarkeiten ist wichtig.
Welche Steuern werden auf Immobilien gezahlt?
Gebäudesteuer: 0.05% des Fiskalwerts jährlich (steigt ab 2026 mit neuen Zonen). Kapitalertragssteuer: 15%. Mieteinkommenssteuer: 15%. Keine Erbschaftssteuer zwischen Familienmitgliedern. Kauf: keine Steuer, nur Notar + Registrierung.
Wie beeinflusst der neue Flughafen die Preise?
Internationaler Flughafen Vlora eröffnet 2025 wird mittelfristige Effekte haben: verlängerte Tourismussaison, direkter Fluss ausländischer Touristen, erhöhte Nachfrage nach Kurzzeit-Apartments und "Flughafen-Korridor"-Entwicklung. Immobilienpreise im 10 km Radius sind bereits in Erwartung der Eröffnung gestiegen.
📊 Quick Facts Vlora 2026
Bevölkerung
~115,000 (Stadt)
Entfernung von Tirana
150km / ~2h
Katasterzonen 2026
7 städtisch + ländlich + Küste
Median Verkaufspreis
€168,000 (231 Angebote)
Median €/m² Wohnungen
€1,646/m² (n=50 mit Fläche)
Mietrendite
3.2% langfristig / 7%+ Airbnb
Preiswachstum 2025
+25–40% Küste
Flughafen
Eröffnet 2025 (10km von Stadt)
Llogara-Tunnel
Eröffnet 2024 (Vlora–Dhërmi 7 Min)
Sazan Projekt
€1.4 Milliarden (Affinity Partners)
Überwachte Angebote
530+ (6 Quellen, Februar 2026)
10-Jahres-Wachstum
+173% Durchschnitt
