Referenzpreis für Immobilien in Albanien 2026
Mindeststeuerpreis pro Quadratmeter gemäß Katasterzone, genehmigt vom Ministerrat. Erforderlich für Immobilienverkäufe, Kapitalertragsteuer und Immobilienneubewertung.
Referenzpreis: Vollständiger Leitfaden
Drei wichtige Dinge, die Sie vor jeder Immobilientransaktion in Albanien wissen müssen.
Mindeststeuerpreis
Dies ist der Mindestpreis, zu dem ein Immobilienverkauf offiziell deklariert werden kann. Sie können eine Immobilie nicht zu einem niedrigeren Preis verkaufen, da die Steuer auf Basis des Referenzpreises berechnet wird, nicht auf Basis des deklarierten Preises, wenn dieser niedriger ist.
Grundlage für Gebäudesteuer
Die jährliche Gebäudesteuer (auf der Wasserrechnung gezahlt) wird als 0,05% des Referenzpreises multipliziert mit der Wohnungsfläche berechnet. Änderungen der Referenzpreise wirken sich direkt auf Ihre jährliche Steuer aus.
Grundlage für Kapitalertragsteuer
Beim Verkauf wird die Kapitalertragsteuer von 15% (oder 5% mit Neubewertung 2026) auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet, mindestens jedoch auf Basis des Referenzpreises. Deshalb ist die Neubewertung 2026 wichtig.
Hauptformeln
Wie Verpflichtungen auf Basis des Referenzpreises berechnet werden
Referenzpreise in Tirana: 32 Katasterzonen
Preise genehmigt durch Ministerratsbeschluss im Juli 2023, weiterhin gültig für die Gemeinde Tirana (nicht mit 2026 neu bewertet). Durchschnittliche Erhöhung betrug 30,8% im Vergleich zu 2018.
| Katasterzone | Stadtviertel / Wichtige Bereiche | Preis 2018 | Preis 2023 | Erhöhung |
|---|---|---|---|---|
| Zone 5/1 | Ish-Blloku, Universitätsbibliothek Zonen mit dem höchsten Preis in Tirana |
190.000 1.970 EUR/m² |
228.400 2.368 EUR/m² |
+20% |
| Zone 2/1 | Pyramide, Qemal Stafa Stadion |
187.000 | 202.400 2.099 EUR/m² |
+8% |
| Zone 10/1 | PTT, Telekom, Schriftstellerverband |
145.000 | 192.800 1.999 EUR/m² |
+33% |
| Zone 5/2 | Selman Stërmasi Stadion, Künstlicher See |
132.000 | 175.800 1.823 EUR/m² |
+33% |
| Zone 10/2 | Myslym Shyri Straße, Polizeipräsidium |
139.500 | 178.300 1.849 EUR/m² |
+28% |
| Zone 5/3 | Botanischer Garten, Komuna e Parisit |
107.000 | 164.800 1.709 EUR/m² |
+54% |
| Zone 7/1 | Bezirksgericht, Ehemalige Ausstellung |
120.000 | 159.100 1.650 EUR/m² |
+33% |
| Zone 8/2 | Medreseja, Apotheke Nr.10, Industriemarkt |
100.000 | 156.700 1.625 EUR/m² |
+57% |
| Zone 9/1 | Bar Piazza, Block Zogu I, Barrikadave Straße |
130.000 | 163.600 1.696 EUR/m² |
+26% |
| Zone 5/4 | Hotel Diplomat, Block Vasil Shanto |
82.000 | 117.800 1.222 EUR/m² |
+44% |
| Zone 7/4 | Neuer Ring, Ehemaliges Flugfeld, Yzberisht Höchste Erhöhung 2018-2023 |
65.000 | 114.300 1.185 EUR/m² |
+76% |
| Zone 9/2 | Bahnhof, Archiv, Polytechnikum |
100.000 | 135.800 1.408 EUR/m² |
+36% |
| Zone 8/1 | Selvia, Partizani Gymnasium |
110.000 | 145.650 1.510 EUR/m² |
+32% |
| Zone 2/2 | Neuer Basar, 9-Stöcker, Avni Rustemi Schule |
134.500 | 148.400 1.539 EUR/m² |
+10% |
| Zone 7/2 | Botschaftsblock, Ingenieurfakultät |
100.000 | 123.400 1.280 EUR/m² |
+38% |
| Zone 7/3 | NSHRAK, Park des Innenministeriums |
85.000 | 124.500 1.291 EUR/m² |
+46% |
| Zone 10/3 | Botschaftsblock, Staatsanwaltschaft, Durrës Straße |
102.000 | 121.200 1.257 EUR/m² |
+19% |
| Zone 11/2 | Ferluti, Ehemalige Tirana Fabrik, FIAT, Laprakë |
75.000 | 103.500 1.073 EUR/m² |
+38% |
| Zone 1/2 | Poligrafiku, Shkoza, Autotraktorët, Sauk |
78.000 | 97.200 1.008 EUR/m² |
+25% |
| Zone 3/1 | Xhamllëku, Bardhyl Straße, Zhan Dark Boulevard |
77.000 | 98.500 1.022 EUR/m² |
+28% |
| Zone 4/1 | Krankenhauskomplex, Oxhaku, Neues Allias |
70.000 | 95.900 994 EUR/m² |
+37% |
| Zone 4/2 | Allias, 5. Mai Straße, Bregu i Lumit |
60.000 | 95.300 988 EUR/m² |
+58% |
| Zone 2/3 | Außenministerium, Ambulanz Nr.1, Bërryli |
95.000 | 110.600 1.147 EUR/m² |
+17% |
| Zone 9/3 | Don Bosko, Schuhfabrik, Siri Kodra Straße |
77.000 | 113.850 1.181 EUR/m² |
+46% |
| Zone 11/1 | Zogu i Zi, Ehemalige Parteischule |
87.000 | 113.000 1.172 EUR/m² |
+30% |
| Zone 11/3 | Laprakë, Zollamt, Militärkrankenhaus |
70.000 | 93.600 971 EUR/m² |
+25% |
| Zone 3/2 | Porcelani, Kinostudio, Hoxha Tahsim Straße |
60.000 | 86.300 895 EUR/m² |
+44% |
| Zone 2/5 | Studentenstadt, Wirtschaftsfakultät, Selitë |
80.000 | 85.700 889 EUR/m² |
+7% |
| Zone 8/3 | Industriemarkt, Ajka Fabrik, Dinamo Fabrik |
72.000 | 89.900 932 EUR/m² |
+25% |
| Zone 6 | Kombinati, Vaqar, Selitë, Yzberisht, Sharrë Zone mit dem niedrigsten Preis in Tirana |
65.000 | 81.700 847 EUR/m² |
+26% |
| Zone 2/4 | Ballettschule, Amerikanische Botschaft |
110.000 | 120.300 1.247 EUR/m² |
+9% |
| Zone 1/1 | Kino Ali Demi, Sportplatz, Shkozë |
97.700 | 102.800 1.066 EUR/m² |
+5% |
Quelle: Ministerratsbeschluss vom Juli 2023, Ministerium für Finanzen und Wirtschaft. Hinweis: Vollständige Tabelle enthält 32 Zonen. Tirana-Preise wurden nicht mit dem Ministerratsbeschluss 2025 neu bewertet.
Referenzpreise nach Städten und Bezirken 2026
Neue Preise gemäß Ministerratsbeschluss 2025, gültig ab 1. Januar 2026 für alle Bezirke (außer Gemeinde Tirana). Katasterzonen erhöhen sich von 65 auf 119 - die größte historische Erhöhung.
Referenzpreise in Durrës 2026
Durrës hat die größte historische Erhöhung im Land: Zone 13 (Hafen, Durrës Yachts Marina) steigt von 67.500 auf 200.000 Lek/m² - 196% Erhöhung. Der vorherige Preis war ein einziger Preis (67.500) für die gesamte Stadt.
Durrës - Historische Erhöhung 2026
Das Durrës Yachts Marina Projekt und die strategische Lage des Hafens haben Zone 13 auf 200.000 Lek/m² gebracht. 13 neue Zonen ersetzen den vorherigen Einzelpreis.
| Zone | Beschreibung / Stadtviertel | Neuer Preis 2026 | EUR/m² | Alter Preis |
|---|---|---|---|---|
| Zone 13 | Hafen von Durrës, Durrës Yachts Marina Kushner Affinity Partners 1,4 Mrd. EUR Projekt in der Region | 200.000 | 2.074 EUR/m² | 67.500 (+196%) |
| Zone 6 | Vollga, Durrës Strand | 140.000 | 1.452 EUR/m² | 67.500 (+107%) |
| Zone 1 | Stadtzentrum, Viertel 1 | 124.000 | 1.286 EUR/m² | 67.500 (+84%) |
| Zone 10 | Viertel 13, Strandzone | 100.000 | 1.037 EUR/m² | 67.500 (+48%) |
| Zone 7 | Südliche Zentralzone | 90.000 | 933 EUR/m² | 67.500 (+33%) |
| Zone 2 | Shkëmbi i Kavajës | 88.000 | 913 EUR/m² | 67.500 (+30%) |
| Zone 3 | Viertel 2 | 82.000 | 850 EUR/m² | 67.500 (+21%) |
| Zone 11 | Westliche Zone | 81.000 | 840 EUR/m² | 67.500 (+20%) |
| Zone 4 | Viertel 3, Nördliche Zone | 78.000 | 809 EUR/m² | 67.500 (+16%) |
| Zone 5 | Südliche Stadtzone | 77.000 | 799 EUR/m² | 67.500 (+14%) |
| Zone 12 | Industriezone | 68.000 | 705 EUR/m² | 67.500 (+1%) |
| Zone 9 | Nördliche Peripheriezone | 50.000 | 519 EUR/m² | 67.500 (-26%) |
| Zone 8 | Südliche Peripheriezone | 45.000 | 467 EUR/m² | 67.500 (-33%) |
Quelle: Entwurf des Finanzministeriums, Juli 2025. Inkrafttreten: 1. Januar 2026. Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Referenzpreise in Vlora 2026
Vlora wechselt vom Einzelpreis (61.800 Lek/m²) zu 7 verschiedenen Zonen. Die Insel Sazan, mit dem Kushner Affinity Partners Projekt, erhält den Rekordpreis von 200.000 Lek/m². Lungomare steigt auf 140.000 Lek/m².
Vlora - Riviera und Sazan werden teurer
7 neue Zonen. Erhöhung bis zu 127% für das Zentrum. Die Insel Sazan, eine neue Zone, wird als Luxusmarkt mit internationalem Potenzial bewertet.
| Zone | Beschreibung | Preis 2026 | EUR/m² | Erhöhung vs 2019 |
|---|---|---|---|---|
| Zone 7 | Insel Sazan Affinity Partners Projekt (Jared Kushner) 1,4 Mrd. EUR - Luxusresort | 200.000 | 2.074 EUR/m² | +223% (neu hinzugefügt) |
| Zone 1 | Lungomare, Vlora Zentrum Haupttouristen- und Zentralzone | 140.000 | 1.452 EUR/m² | Von 61.800 (+127%) |
| Zone 5 | Radhimë | 90.000 | 933 EUR/m² | +45,6% |
| Zone 3 | Südliche Stadtzone | 75.000 | 778 EUR/m² | +21,4% |
| Zone 2 | Westliche Stadtzone | 68.000 | 705 EUR/m² | +10,1% |
| Zone 4 | Nördliche Zone / Peripherie | 65.000 | 674 EUR/m² | +5,2% |
| Zone 6 | Orikum | 61.000 | 633 EUR/m² | ~0% |
Quelle: Entwurf des Finanzministeriums, Juli 2025. Inkrafttreten: 1. Januar 2026. Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Referenzpreise in Himara 2026
Himara hat die höchste proportionale Erhöhung an der Südküste: Zone 1 steigt von 58.000 auf 140.000 Lek/m² - 141% Erhöhung. Aufgeteilt in 5 Zonen, was große Preisunterschiede zwischen Küste und Bergen widerspiegelt.
Himara - Südliche Riviera wird teurer
5 neue Zonen. Die südalbanische Küste gilt als eines der Gebiete mit dem höchsten Tourismuspotenzial auf dem Balkan. Zone 1 qualifiziert sich jetzt auf dem Niveau von Griechenland und Kroatien.
| Zone | Beschreibung | Preis 2026 | EUR/m² | Änderung |
|---|---|---|---|---|
| Zone 1 | Hauptküste von Himara Berühmteste Strände der Riviera - Himara, Palasa, Borsh | 140.000 | 1.452 EUR/m² | Von 58.000 (+141%) |
| Zone 2 | Stadtzentrum Himara | 100.000 | 1.037 EUR/m² | +72% |
| Zone 3 | Südliche Küstenzone | 81.000 | 840 EUR/m² | +40% |
| Zone 4 | Bergzone / Hinterland | 46.000 | 477 EUR/m² | Neue Zone |
| Zone 5 | Ländliche Peripheriezone | 45.000 | 467 EUR/m² | Neue Zone |
Quelle: Entwurf des Finanzministeriums, Juli 2025. Inkrafttreten: 1. Januar 2026. Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Referenzpreise in Saranda 2026
Saranda ist jetzt in 5 Zonen unterteilt. Der vorherige Preis war 56.000 Lek/m² für die gesamte Stadt. Zone 1 (Hauptküste) steigt auf 86.000 Lek/m². Dörfer erhalten Preis gleich dem alten Stadtpreis.
Saranda - Tor zur Südlichen Riviera
5 neue Zonen. Gegenüber Korfu - der griechischen Insel - gibt Saranda eine einzigartige geografische Lage. Etwa 15 Min. mit dem Boot von Korfu, zieht Saranda europäische Investitionen an.
| Zone | Beschreibung | Preis 2026 | EUR/m² | Hinweis |
|---|---|---|---|---|
| Zone 1 | Hauptküste, Zentrum Meistbesuchte Touristenzonen - Blick auf Korfu | 86.000 | 892 EUR/m² | Von 56.000 (+53%) |
| Zone 2 | Nördliche Stadtzone | 75.000 | 778 EUR/m² | +34% |
| Zone 3 | Südliche Zone / Ksamil | 70.000 | 726 EUR/m² | +25% |
| Zone 4 | Bergzone | 62.000 | 643 EUR/m² | +10,7% |
| Zone 5 | Periphere Dörfer Gleichgestellt mit aktuellem Stadtpreis | 56.000 | 581 EUR/m² | Neue Zone |
Quelle: Entwurf des Finanzministeriums, Juli 2025. Inkrafttreten: 1. Januar 2026. Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Referenzpreise in Kamëz 2026
Kamëz, eine Vorortgemeinde von Tirana mit etwa 160.000 Einwohnern, steigt von 52.000 auf 72.000 Lek/m² - 44% Erhöhung ab 2019. Gebäudesteuer für Familie mit 60m² Wohnung steigt von 1.560 auf 2.250 Lek/Jahr.
Kamëz - Wachsender Vorort von Tirana
Kamëz hatte in den letzten 20 Jahren ein schnelles Bevölkerungswachstum. Der neue Preis spiegelt Urbanisierung und Infrastrukturentwicklung wider. Einzelpreis für die gesamte Gemeinde.
| Gemeinde | Alter Preis (2019) | Neuer Preis 2026 | EUR/m² | Erhöhung | Steuer 60m² / Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
Kamëz Nördliche Vorortgemeinde von Tirana | 52.000 Lek/m² | 72.000 | 747 EUR/m² | +44% | 2.160 Lek/Jahr |
Quelle: Entwurf des Finanzministeriums, Juli 2025. Inkrafttreten: 1. Januar 2026. Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Was Referenzpreise über den albanischen Markt aussagen
Referenzzahlen sind nicht nur Steuerzahlen - sie spiegeln den Fluss der Wirtschaft, Migrationen, Investitionen und Stadtentwicklung wider. Hier ist, was dahinter steckt.
Steuerpreis vs. Realer Preis
In Tiranas Ish-Blloku ist der Referenzpreis 228.400 Lek/m² (ca. 2.368 EUR/m²). Der reale Marktpreis für neue Apartments übersteigt 4.000-6.000 EUR/m². Das bedeutet, der Steuerpreis bleibt 40-60% unter der Realität - deshalb ist die Neubewertung 2026 so wichtig für Immobilienbesitzer.
Albanische Küste im Vergleich zu Nachbarn
Der Referenzpreis in Himara (1.452 EUR/m²) und Saranda (892 EUR/m²) bleibt 3-5 Mal niedriger als Referenzpreise auf griechischen Inseln wie Korfu oder Zakynthos. Mit dem erwarteten EU-Beitritt Albaniens wird erwartet, dass sich die Differenz im kommenden Jahrzehnt erheblich verringert.
Tirana und der Effekt des Neuen Rings
Zone 7/4 (Neuer Ring, ehemaliges Flugfeld) hat die höchste Erhöhung in Tirana - +76% ab 2018. Dies spiegelt die städtische Transformation des neuen Rings wider, der in nur wenigen Jahren 15-30-stöckige Gebäude errichtet hat. 2023 bleibt der Referenzpreis (114.300 Lek/m²) weit unter dem Marktpreis (2.000-3.000 EUR/m²).
Zonen mit niedriger Erhöhung - Wo bleiben Möglichkeiten?
Zone 2/5 (Studentenstadt) erhöhte sich nur 7% von 2018 bis 2023 und blieb bei 85.700 Lek/m². Dies zeigt, dass die Zone hinter der Entwicklungswelle zurückgeblieben ist. Für Käufer mit begrenztem Budget bieten Zonen mit historisch niedrigen Erhöhungen - Gjirokastër (48.600), Berat (52.200), Shëngjin (49.200) - zugängliche Preise mit langfristigem Wachstumspotenzial.
Warum ausländische Investoren den Referenzpreis betrachten
Für ausländische Investoren ist der Referenzpreis wichtig, weil er die minimale Steuerbelastung zeigt. Eine Wohnung in Saranda mit realem Preis von 150.000 EUR kann einen Referenzpreis von 56.000 EUR haben - die Übertragungssteuer (2%) wird auf den realen Verkaufspreis berechnet, was Übertragungskosten von ca. 3.000 EUR ergibt. Niedrig im Vergleich zu Westeuropa.
Referenzpreis und Miete
Die Steuer auf Miete beträgt 15% der Bruttoeinnahmen und basiert nicht auf dem Referenzpreis - sie basiert auf der tatsächlich deklarierten Miete. Aber ab 2026 werden Steuerkontrollen intensiviert, wobei die neuen Referenzpreise als Benchmark zur Erkennung von Mietunterdeklarierung verwendet werden. Dies wird die Transparenz auf dem Mietmarkt erhöhen.
Wie sich Referenzpreise 2018-2026 entwickelt haben
Drei wichtige Meilensteine (2018-2019, 2023 für Tirana, 2026 für Bezirke) zeigen den Weg der Steuerreform und des Immobilienmarktwachstums.
Ministerratsbeschluss Nr. 132, datiert 7.3.2018 - Die Basis
Dieser Beschluss legte Referenzpreise für alle Bezirke mit Einzelpreis pro Stadt fest. Durrës: 67.500 Lek/m². Vlora: 61.800 Lek/m². Kamëz: 52.000 Lek/m². Preise blieben jahrelang eingefroren, obwohl sich der Markt verändert hatte.
Tirana-Reform - 32 Katasterzonen
Die Regierung führte die erste große Reform durch: Tirana wurde in 32 Katasterzonen unterteilt und ersetzte den Einzelpreis. Durchschnittliche Erhöhung betrug 30,8%. Höchster Preis: 228.400 Lek/m² (Ish-Blloku). Niedrigster Preis: 81.700 Lek/m² (Kombinati/Sharrë). Rekorderhöhung: +76% im Neuen Ring.
Neuer Entwurf - 119 Nationale Zonen
Das Finanzministerium veröffentlicht den Gesetzesentwurf mit 119 Katasterzonen für alle Bezirke. Zum ersten Mal ändern sich Preise innerhalb derselben Stadt je nach Stadtviertel. Die neue Methodik basiert auf Marktumfragen, nicht auf deklarierten Transaktionen. Bedeutendste Änderungen: Adriatische und Ionische Küste.
Inkrafttreten - Vollständige Reform
Neue Preise treten offiziell in Kraft. Von 65 auf 119-176 Zonen (endgültige Version noch in Überprüfung). Zum ersten Mal erhalten ländliche Gebiete spezifische Steuerpreise. Gebäudesteuern erhöhen sich automatisch. Höchster nationaler Preis: 228.400 Lek/m² (Tirana, Ish-Blloku) und 200.000 Lek/m² (Durrës Zone 13, Vlora/Sazan).
Referenzpreise für alle Städte Albaniens
Konsolidierte Werte für Hauptstädte: 2023 genehmigte Preise für Städte und neue 2026 Preise für Bezirke.
Quellen: Ministerratsbeschluss Finanzministerium Juli 2025 (2026 Preise) und Ministerratsbeschluss Juli 2023 (Tirana Preise). Wechselkurs: 1 EUR = 96,47 ALL.
Alles über den Referenzpreis
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