Wie viel kostet der Immobilienkauf in Albanien?
Berechnen Sie alle realen Kosten: Steuern, Notargebühren, Kataster, Provisionen und jährliche Abgaben. Verifizierte Daten für 2026.
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100,000 EUR
ungefähr 10,900,000 ALL
20,000 EUR2,000,000 EUR
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20 m2500 m2
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0% über dem Immobilienpreis
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Ohne Immobilienpreis
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Hauptkostenpunkt
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Als % vom Preis
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Detaillierte Aufschlüsselung0 EUR Kosten
Jahressteuern nach dem Kauf
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Das Neubewertungsgesetz 2026: 5% oder 15% Kapitalertragsteuer?
Das Gesetz 85/2025 „Über die Neubewertung von Immobilien“ trat am 1. Januar 2026 in Kraft und ermöglicht es Eigentümern, ihre Immobilie zum Marktwert zu deklarieren und dabei nur 5% Steuer auf die Wertdifferenz zu zahlen.
GESETZ 85/2025 IN KRAFT 2026
So funktioniert der neue Mechanismus
Jede natürliche oder juristische Person, die eine Immobilie besitzt, deren Wert unter dem Marktwert liegt, hat im Zeitraum vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2026 das Recht, diese Immobilie auf den Marktwert neu zu bewerten. Die Registrierungssteuer beträgt 5% der Differenz zwischen dem alten und dem neuen Wert. Das spart bei Objekten mit hohem Wertzuwachs bis zu 10.000 EUR oder mehr.
Ohne Neubewertung
15%
auf den gesamten Veräußerungsgewinn
Mit ASHK-Neubewertung
5%
auf die neue Wertdifferenz
Frist
31. Dez 2026
Zahlung für unvollständige Anträge
Zuständige Stelle
Lokales ASHK
Oder lizenzierter Gutachter
| Szenario | Kaufpreis | Verkaufspreis | Gewinn | Anwendbare Steuer | Ersparnis |
|---|---|---|---|---|---|
| Ohne Neubewertung | 50,000 EUR | 100,000 EUR | 50,000 EUR | 7,500 EUR (15%) | - |
| Mit Neubewertung 2026 | 50,000 EUR | 100,000 EUR | 50,000 EUR | 2,500 EUR (5%) | 5,000 EUR |
| Ohne Neubewertung | 30,000 EUR | 130,000 EUR | 100,000 EUR | 15,000 EUR (15%) | - |
| Mit Neubewertung 2026 | 30,000 EUR | 130,000 EUR | 100,000 EUR | 5,000 EUR (5%) | 10,000 EUR |
Szenario 1 - Ohne Neubewertung
Kauf50,000 EUR
Verkauf100,000 EUR
Gewinn50,000 EUR
Steuer7,500 EUR (15%)
Ersparnis-
Szenario 1 - Mit Neubewertung 2026
Kauf50,000 EUR
Verkauf100,000 EUR
Gewinn50,000 EUR
Steuer2,500 EUR (5%)
Ersparnis5,000 EUR
Szenario 2 - Ohne Neubewertung
Kauf30,000 EUR
Verkauf130,000 EUR
Gewinn100,000 EUR
Steuer15,000 EUR (15%)
Ersparnis-
Szenario 2 - Mit Neubewertung 2026
Kauf30,000 EUR
Verkauf130,000 EUR
Gewinn100,000 EUR
Steuer5,000 EUR (5%)
Ersparnis10,000 EUR
Zwei Wege zur Neubewertung
1. Über die lokalen ASHK-Büros, die den Wert anhand von Mindest-Fiskalpreisen berechnen. 2. Über einen lizenzierten Immobilienbewertungsexperten, dessen Dokument dem Antrag beigefügt wird. Anträge, die bis zum 30. September 2026 unvollständig sind, gelten automatisch als für die Neubewertung vorgesehen, sofern die Zahlung bis zum 31. Dezember 2026 erfolgt.
6 Schritte im Kaufprozess
Der gesamte Prozess dauert in der Regel 2 bis 8 Wochen, sofern alle Unterlagen in Ordnung sind.
1
Immobilie finden und Preis vereinbaren
Preis und Konditionen festlegen. Den Preis in Ihrer Region über ASHK oder einen Makler prüfen.
2
Vorvertrag
Einen Vorvertrag unterschreiben und eine Anzahlung von 10% des Preises leisten. Dieser Vertrag ist für beide Parteien rechtlich bindend.
3
Eigentumsprüfung
Den Eigentumstitel bei ASHK auf Hypotheken, Belastungen und Rechte Dritter prüfen. Dies ist der kritischste Schritt im Prozess.
4
Unterzeichnung beim Notar
Der Endvertrag wird vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet. Ein Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Offizielle Steuern werden in dieser Phase bezahlt.
5
Restzahlung
Den Restbetrag (typischerweise 90%) zahlen. Rund 70% der Käufe durch Ausländer erfolgen per Banküberweisung.
6
ASHK-Registrierung
Der Notar reicht die Unterlagen bei ASHK ein. Die Registrierung schützt das Eigentumsrecht und wird innerhalb von 2 bis 8 Wochen abgeschlossen.
Komplette Kostentabelle
Alle verifizierten Kosten für 2026, basierend auf PwC Albania 2025 und offiziellen staatlichen Quellen.
| Kosten | Satz | Betrag | Wer zahlt | Wann |
|---|---|---|---|---|
| Immobilien-Übertragungssteuer | 2% Wohnimmobilie (Bestand) | Basierend auf dem Preis | Käufer | Beim Notar |
| Übertragungssteuer (Gewerbe) | 2% bis 4% | Basierend auf dem Preis | Käufer | Beim Notar |
| Notargebühr | 0.23% - 0.35% | Min 150 EUR / Max 450 EUR | Käufer | Beim Notar |
| ASHK-Registrierung | Fixe Gebühr | 80 EUR - 100 EUR | Käufer | Nach der Unterzeichnung |
| Titelsteuer (nur Neubau) | 6 EUR/m2 | Basierend auf der Fläche | Käufer | Beim Notar |
| Kommunale Gebühr (nur Neubau) | Fixe Gebühr | 3 EUR - 10 EUR | Käufer | Bei der Registrierung |
| Maklerprovision | 1% Käufer / 3% Verkäufer | Basierend auf dem Immobilienpreis | Jede Partei separat | Vor oder nach der Unterzeichnung |
| Pflichtversicherung | 1% des Preises | Basierend auf dem Preis | Käufer | Nur bei Hypothek |
| Bankbewertung | Fixe Gebühr | 200 EUR - 400 EUR | Käufer | Vor Hypothekengenehmigung |
| Übersetzungen und Apostille | Fixe Gebühr | 100 EUR - 300 EUR | Ausländischer Käufer | Während des Prozesses |
| TYPISCHER GESAMT (ohne Makler) | 3% bis 5% | Durchschnitt ~4% | Käufer | - |
| GESAMT MIT MAKLER | 4% bis 7% | Inkl. Maklerprovision | Käufer | - |
Immobilien-Übertragungssteuer (Wohnimmobilie)
Satz2% vom Preis
Wer zahltKäufer
WannBeim Notar
Immobilien-Übertragungssteuer (Gewerbe)
Satz2% bis 4%
Wer zahltKäufer
WannBeim Notar
Notargebühr
Satz0.23% bis 0.35%
BetragMin 150 EUR / Max 450 EUR
WannBeim Notar
ASHK-Registrierung
SatzFixe Gebühr
Betrag80 EUR bis 100 EUR
WannNach der Unterzeichnung
Titelsteuer (nur Neubau)
Satz6 EUR / m2
BetragBasierend auf der Fläche
WannBeim Notar
Kommunale Gebühr (nur Neubau)
SatzFixe Gebühr
Betrag3 EUR bis 10 EUR
WannBei der Registrierung
Maklerprovision
Satz1% Käufer / 3% Verkäufer
Wer zahltJede Partei separat
WannVor oder nach der Unterzeichnung
Pflichtversicherung
Satz1% vom Preis
Wer zahltKäufer
WannNur bei Hypothek
Bankbewertung
SatzFixe Gebühr
Betrag200 EUR bis 400 EUR
WannVor Hypothekengenehmigung
Übersetzungen und Apostille
SatzFixe Gebühr
Betrag100 EUR bis 300 EUR
Wer zahltAusländischer Käufer
TYPISCHER GESAMT (ohne Makler)
Satz3% bis 5%
Durchschnitt~4%
GESAMT MIT MAKLER
Satz4% bis 7%
BeschreibungInkl. Maklerprovision
Jahressteuern nach dem Kauf
Laufende Eigentumskosten in Albanien gehören zu den niedrigsten in ganz Europa.
Gebäudesteuer
- Tirana und Durres: 2.10 EUR pro m2 pro Jahr
- Vlore, Riviera, Sarande: 0.90 EUR pro m2 pro Jahr
- Andere Regionen: 0.50 bis 1.00 EUR pro m2 pro Jahr
- Zweitimmobilie: Steuer verdoppelt sich automatisch
- Gewerbeimmobilie: 0.2% des Katasterwerts
- Monatlich über die Wasserrechnung bezahlt
Weitere jährliche Abgaben
- Steuer auf Mieteinnahmen: 15% des Bruttoeinkommens
- Veräußerungsgewinn bei Verkauf: 15% (oder 5% mit Neubewertung 2026)
- Keine Erbschaftsteuer für nahe Familienangehörige
- Bildungsinfrastrukturabgabe Tirana: ungefähr 17.50 EUR pro Jahr
- Müllabfuhr: 9.60 EUR bis 48 EUR pro Jahr
- Gebäudeunterhalt: 10 EUR bis 30 EUR pro Monat
Doppelbesteuerungsabkommen
Albanien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit: Italien, Türkei, Deutschland, Vereinigtes Königreich, Frankreich, Griechenland, Österreich, Bulgarien, Serbien, Kosovo und über 40 weiteren Ländern. Ein ausländischer Eigentümer zahlt nicht zweimal Steuern auf dieselben Einkünfte.
Albaniens Steuervorteile
- Keine Einschränkungen für ausländische Käufer, gleiche Rechte wie albanische Staatsangehörige
- 2% Übertragungssteuer, eine der niedrigsten in ganz Europa
- Keine Erbschaftsteuer für Ehepartner, Kinder und Eltern
- Keine jährliche Vermögenssteuer wie in vielen EU-Ländern
- Das neue Gesetz 2026 ermöglicht eine Deckelung der Kapitalertragsteuer auf nur 5%
- Bruttomietrendite von 5% bis 8% pro Jahr in guten Küstenlagen
- Eigentum über 20 m2 unterstützt einen Antrag auf eine Aufenthaltserlaubnis in Albanien
- Marktwachstum von 6.52% pro Jahr laut Statista-Prognosen bis 2028
