Echte Daten · Feb. 2026
Immobilienmarkt
Sarandë
Marktanalyse basierend auf 324 aktiven Listings aus 4 Quellen, Katasterpreise 2026 und Investitionstrends an der Ionischen Riviera.
Kostenlose Beratung€177kVerkaufsmedian
Durchschn. Verkaufspreis (212 Listings)
€175k Wohnungen Median
€1,865/m²
Median €/m² Wohnungen (n=122)
p25/p75: €1,624 / €2,119
8%+Airbnb-Yield
Saisonaler Yield bei aktivem Management
3,4% Langzeitmiete Basis-Yield
€2,800Ksamil/m²
Premium Ksamil Küstenpreise
€2.000–2.800/m² je nach Lage
Zonen und Viertel
Wo in Sarandë investieren?
Jede Zone hat unterschiedliche Merkmale und Investitionspotenzial. Die Küste dominiert mit den höchsten Preisen, während das Stadtzentrum Stabilität und Zugang bietet.
Lungomare / Küste
Premium Küste
€2.000–3.000/m²
Erste Küstenlinie, Meerblick, Neubau
€600–1.500/Mo
Langzeitmiete
8–10%
Airbnb-Yield saisonal
⭐⭐
⭐⭐⭐
Mitat Hoxha Straße
Premium Zentrum
€1.800–2.500/m²
Aktivstes Listing-Viertel, nah am Meer (32 Remax-Listings)
€194k Median
Verkaufspreis (Remax)
95–130m²
Typische Fläche
⭐⭐
⭐⭐⭐
Gjergj Araniti Straße
Stadtzentrum
€1.600–2.200/m²
Hauptboulevards, stabile Miete ganzjährig
€175k Median
Verkaufspreis (Remax)
5–7%
Langzeitmiete-Yield
⭐⭐
⭐⭐
Ksamil
Premium Resort
€2.000–2.800/m²
"Albanische Malediven", begrenztes Angebot, hohes Preiswachstum
10–16%
Premium Airbnb-Yield
Mai-Okt
Starke Tourismussaison
⭐⭐
⭐⭐⭐
Qeparo / Borsh
Ionische Riviera
€1.800–2.500/m²
Saubere Küste, neue Entwicklung, 12 Listings mit €231k Median
€231k Median
Verkaufspreis (Remax)
+25%
Preiswachstum 2025
⭐⭐
⭐⭐
Butrinti Straße / Süden
Stadt Süden
€1.800–3.000/m²
Nahe Butrinti-Straße, unterhalb der Stadt, Meerblick
€310k Median
Verkaufspreis (Remax)
120–200m²
Typische Fläche
⭐⭐
⭐⭐⭐
Zentrum / Sechste Straße
Zentrum
€1.400–2.000/m²
Günstiger Einstieg, Ganzjahresmiete, 14 Studio-Listings
€67k Median
Studio / 1+1 (Remax)
5–6%
Langzeitmiete-Yield
⭐⭐
⭐
Vrinë / Xarrë / Ländlich
Ländlich
€300–800/m²
Traditionelle Häuser, Land, Langzeitinvestition
€30k–80k
Typischer Einstiegspreis
Agriturismo
Entwicklungspotenzial
⭐⭐
Himara / Dhërmi (Gemeinde Himarë)
Nördliche Riviera
€1.800–3.200/m²
Nachbargemeinde, Dhërmi First-Line, 140.000 Lek/m² fiskal
+141%
Steuer-Anstieg Zone 1 Himarë
8–10%
Airbnb-Yield Dhërmi
⭐⭐
⭐⭐⭐
Preisniveaus
Preisskala 2026
Daten aus 212 Verkaufs-Listings (Median €1.865/m²) und historische Preistrends.
Ksamil & First-Line Küste
€2.000–3.500/m²
Begrenztes Angebot, internationale Nachfrage, höchstes Wachstum
Premium Küste (Mitat Hoxha, Butrinti)
€1.800–2.500/m²
Median €1.865/m² basierend auf 122 Listings mit Fläche
Stadtzentrum (Gjergj Araniti)
€1.600–2.200/m²
Dominantes Segment: 48% der Listings €100–200k
Günstig (Sechste Straße, Vororte)
€1.200–1.600/m²
Studios und 1+1 ab €60k–90k
Budget (Ländlich, Privathäuser)
€300–800/m²
Vrinë, Xarrë, ländliche Dörfer, Agrarland
Historische Preisentwicklung (€/m²)
+344%
10-Jahres-Wachstum
+10%
Ø YoY 2025
8-12%
Prognose 2026
Steuerpreise 2026
5 Katasterzonen Sarandë
Vorschlag des Finanzministeriums (Juli 2025), gültig ab 1. Januar 2026. Sarandë wechselt von 1 Einzelpreis (60.000 Lek) zu 5 Zonen, mit Ksamil als zusätzliche Küstenzone.
Wichtige Steueränderung 2026
Sarandë wechselt von 1 Einzelpreis (60.000 Lek/m²) zu 5 Katasterzonen, mit Anstiegen bis +79% für Zone 1 (Küste). Ksamil-Küstenlinie erhält Referenzpreis 60.000–100.000 Lek/m². Steuerpreise bleiben 2–5× niedriger als reale Marktpreise. Laut Verordnung: Gebäudesteuer 0,05% des jährlichen Steuerwerts (z.B. 4.500 Lek/Jahr für 90m² in Zone 1). Gesetzentwurf des Finanzministeriums wartet noch auf Genehmigung durch den Ministerrat (Feb. 2026).
| Zone | Beschreibung | Lek/m² | EUR/m² | Vorheriger Preis | Änderung |
|---|---|---|---|---|---|
| Zone 1 | Erste Küstenlinie, nah am Meer | 100.000 | €1.037 | 56.000 Lek | +79% |
| Zone 3 | Sekundäre Küstenzone | 100.000 | €1.037 | 56.000 Lek | +79% |
| Zone 2 | Mittleres Stadtzentrum | 80.000 | €830 | 60.000 Lek | +33% |
| Zone 4 | Durchschnittliche Stadtzone | 72.000 | €747 | 60.000 Lek | +20% |
| Zone 5 | Städtische Peripherie | 65.000 | €674 | 60.000 Lek | +8% |
| Ksamil | Ksamil-Küstenlinie (Stadtzone) | 60.000–100.000 | €622–1.037 | 60.000 Lek | Neu/+0–79% |
| Ländliche Zone | Dörfer (Vrinë, Xarrë, Gjashtë, Ksamil-Dorf) | 56.000 | €581 | 60.000 Lek (Stadt) | Neu |
Wechselkurs: 1 EUR ≈ 96,4 Lek (Feb. 2026). Steuerpreise dienen als Besteuerungsgrundlage und sind 2–5× niedriger als reale Marktpreise. MFE-Entscheidungsentwurf, Juli 2025.
Investitionsanalyse
Warum Sarandë für Investitionen?
8%+
Airbnb-Yield saisonal (8–10% Ø, bis 16% Ksamil Premium). Langzeit-Basis: 3,4%.
+344%
10-Jahres-Wachstum
300
Sonnentage/Jahr
+58%
YoY Premium-Preise 2025
48%
Listings €100–200k
Neuer Flughafen (Geplant)
Ein Projekt für einen internationalen Flughafen nahe Sarandë wird diskutiert. Der bestehende Flughafen Vlora (2025) hat bereits den Zugang vom Süden erleichtert. Realisierung des lokalen Flughafens würde den Markt transformieren.
Korfu-Sarandë: 35 Minuten
Fährüberfahrt von Korfu 35 Minuten. Über 60% der Käufe von Ausländern und Diaspora. Preise 2–5× niedriger als Süditalien, Kroatien oder Griechenland. Potenzial für wachsende internationale Nachfrage.
Butrinti UNESCO & Kulturtourismus
Archäologische Zone Butrinti (UNESCO) 18km von der Stadt. Kulturtourismus verlängert die Saison und diversifiziert die Nachfrage. Qualitätseuropäische Klientel wird von Geschichte und Natur angezogen.
EU-Kandidatur und Immobilienwertung
16/33 Verhandlungskapitel eröffnet. Ziel-Mitgliedschaft 2030. Aus der Geschichte der Nachbarländer (Bulgarien, Rumänien) steigen Immobilienpreise 30–50% vor der Mitgliedschaft. Küstenzonen profitieren am meisten.
Kauf Median (Real)
€177.000
Realer Median aus 212 Verkaufs-Listings (4 Quellen)
Basis-Monatsmiete
€500 Median
7 Miet-Listings; €800–2.500 aktives saisonales Airbnb
Basis / Airbnb-Yield
3,4% / 8%+
Langzeitmiete 3,4%; 8%+ mit Mai-Okt saisonalem Airbnb
| Destination | Durchschn. Preis | Typischer Yield | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Sarandë | €1.400–3.000/m² | 8–10% Airbnb | Exzellentes Verhältnis |
| Ksamil | €2.000–2.800/m² | 10–16% Airbnb | Premium, begrenztes Angebot |
| Tirana | €2.300/m² | 6–8% Langzeit | Hoher Preis |
| Budva, Montenegro | €3.500/m² | 5–7% | 2× Sarandë-Preis |
| Korfu, Griechenland | €3.000–5.000/m² | 4–6% | Vergleichbar, 35 Min. Fähre |
| Dubrovnik, Kroatien | €5.000+/m² | 5–7% | 3× Sarandë-Preis |
Käuferleitfaden
Was Sie mit Ihrem Budget kaufen können
Reale Vorschläge basierend auf aktuellen Listings und Markttrends.
Bis €60k
€60–100k
€100–180k
€180–300k
€300k+
Ländlich / Vrinë
Traditionelles Haus
€25k–50k
- 80–150m² Baufläche
- Agrarland mit Potenzial
- Langzeitinvestition / Agriturismo
Sechste Straße / Zentrum
Studio / Studio-Wohnung
€40k–65k
- 35–50m², bestehende Bebauung
- Ganzjahresmiete €300–400/Mo
- Guter Zugang zu städtischen Dienstleistungen
Vororte / Jede Zone
Land / Grundstück
€30k–60k
- 300–1.000m² je nach Lage
- Baugenehmigung erforderlich
- Langfristiges Entwicklungspotenzial
Zentrum / Gjergj Araniti
1+1 Wohnung
€65k–90k
- 55–70m², durchschnittliche Bebauung
- Miete €400–550/Mo Langzeit
- Basis-Yield 5–6%
Sechste Straße / Studio
Modernes Studio
€60k–80k
- 40–55m², Neu- oder Umbau
- Airbnb-Saisonmiete €600–1.200/Mo
- 14 aktive Studio-Listings Remax
Jede zentrale Zone
1+1 Wohnung mit Blick
€75k–100k
- 60–80m², mit Meer- oder Stadtblick
- Tourismussaison Mai-Okt 90%+ Belegung
- Vollständige Infrastruktur
Mitat Hoxha / Premium Zentrum
2+1 Wohnung
€120k–175k
- 90–110m², Neubau, Meerblick
- Median €175k aus unseren CSVs (212 Listings)
- Langzeitmiete €600–900/Mo
Qeparo / Borsh Küste
1+1 First-Line Wohnung
€110k–160k
- 70–95m², erste Küstenlinie
- 12 Remax-Listings, Median €231k
- Airbnb €1.000–2.000/Mo Saison
Gjergj Araniti / Zentrum
2+1 Neubau-Wohnung
€130k–180k
- 100–120m², neue städtische Entwicklungen
- Untertage-Parkplatz, Aufzug
- Ganzjahresmiete €700–1.100/Mo
Lungomare / Stadtküste
2+1 Meerblick-Wohnung
€190k–260k
- 100–130m², erste oder sekundäre Linie
- Butrinti Remax Median €310k Segment
- Airbnb €1.500–3.000/Mo Hauptsaison
Ksamil Küste
1+1 Resort-Wohnung
€180k–280k
- 75–100m², Pool, Untertage-Parkplatz
- 10–16% Yield Premium Airbnb
- Begrenztes Angebot, schnelles Wachstum
Qeparo / Borsh First-Line
2+1 Küstenwohnung
€200k–300k
- 110–140m², panoramischer Meerblick
- Saubere Riviera, Qualitätstourismus
- Hohes langfristiges Wachstumspotenzial
Lungomare / Butrinti Straße
3+1 Panorama-Penthouse
€320k–500k
- 150–200m², oberste Etage, Terrasse
- 360° Meer- und Stadtblick
- Saisonales Airbnb €3.000–6.000/Mo
Ksamil / Private Küste
Villa / Resort-Duplex
€400k–700k
- 200–350m², 2 Pools, privater Parkplatz
- 24/7 Sicherheit, 300m Strandentfernung
- 12–16% Yield mit professionellem Management
Qeparo / Borsh / Lukova
Villa mit Küstengrundstück
€500k–1M+
- 180–400m² Bebauung, 1.000+ m² Land
- Privater Strandzugang oder Panoramablick
- Einzigartige Investition, extrem begrenztes Angebot
Praktische Tipps
Was Sie vor dem Kauf wissen müssen
1
Bebauung und Genehmigungen prüfen
Sarandë hat eine Geschichte informeller Bauten. Prüfen Sie die Genehmigungsnummer, ASHK-Zertifikat, Fertigstellungszeugnis (Kolaudim) und Eigentumszertifikat. Jeder Kauf muss beim lokalen Grundbuchamt geprüft werden.
2
5-Monats-Saison, plane 7 passive Monate
Intensive Tourismussaison ist Mai-Okt (90%+ Belegung Juli-August). November-April Monate haben minimale Aktivität. Der geplante Flughafen und Verbindungen mit Korfu zielen darauf ab, die Saison zu verlängern. Budgetieren Sie sorgfältig.
3
Neue Steuerpreise 2026
Sarandë ist in 5 Katasterzonen unterteilt; max. Anstieg +79% (Zone 1 Küste). Beeinflusst Gebäudesteuer (0,05% des Steuerwerts) und Infrastruktur-Impact-Steuer. Berechnen Sie Nachkaufkosten mit neuen Preisen.
4
Niedriger Langzeit-Yield, hoher saisonaler
Basis-Langzeit-Yield 3,4% (Median €177k / €500/Mo Miete). Aber Airbnb-Yield erreicht 8–10% (bis 16% Ksamil). Der Unterschied wird durch aktives saisonales Management gemacht. Der falsche Klient kann das Potenzial falsch einschätzen.
5
Verhandeln Sie 8–12% unter Preis
Listings sind oft 10–15% über dem finalen Verkaufspreis. Sekundäre Immobilien bieten größeren Verhandlungsspielraum. Off-Plan 15–20% günstiger, aber prüfen Sie Bauträger-Reputation und verknüpfen Sie Zahlungen mit Bauphasen.
6
Hypothek und Bankkonditionen 2026
Zinssatz 4,5–7,5%, bis 70–80% des Steuerwerts, 30-Jahres-Laufzeit. Diaspora und Ausländer können Hypotheken mit albanischen Bankkonten erhalten. Hypotheken sind oft in Lek; prüfen Sie Wechselkurs-Exposure.
Häufige Fragen
Was Käufer fragen
Welche Zone hat den höchsten Miet-Yield?
Ksamil bietet den höchsten Yield: 10–16% Airbnb mit aktivem Management, aber Kaufpreise sind hoch (€2.000–2.800/m²). Lungomare und Mitat Hoxha geben 8–10% saisonal. Stadtzentrum (Gjergj Araniti) hat 5–6% Langzeit-Yield, aber mit hoher Stabilität ganzjährig. Grundprinzip: je näher am Meer, desto höher der saisonale Yield, aber auch der Einstiegspreis.
Können Ausländer Immobilien in Sarandë kaufen?
Ja, ohne Einschränkungen. Ausländer kaufen Immobilien unter den gleichen Bedingungen wie Albaner. Der Prozess dauert 2–4 Wochen mit vollständiger Dokumentation. Kann remote mit apostillierter Vollmacht durchgeführt werden. Kosten: Notar 0,2–0,35% des Preises, ASHK-Registrierung ca. €100, keine Kaufsteuer. Über 60% der Käufe in Küstengebieten sind von Ausländern oder Diaspora.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Für Immobilie mit vollständiger Dokumentation: 2–4 Wochen. Schritte: Vorläufige Reservierung + Anzahlung (10%), ASHK- und Grundbuchprüfung (1 Woche), Notarvertrag, ASHK-Registrierung (3–5 Tage). Off-Plan ist anders: Vertrag mit Bauträger, Zahlungen gemäß Bauphasen. Unabhängiger lokaler Anwalt empfohlen.
Welche Steuern werden nach dem Kauf gezahlt?
Gebäudesteuer 0,05% des jährlichen Steuerwerts (z.B. Zone 1: 100.000 Lek/m² x 90m² x 0,05% = 4.500 Lek/Jahr). Kapitalertragsteuer 15% (von Steuer 15% auf 5% ab 1. Januar 2026 laut Vorschlägen). Mietsteuer 15% (oder 7,5% bei vereinfachter Steuerwahl). Keine Erbschaftsteuer innerhalb der Familie. Ausländer und albanische Residenten haben gleiche Verpflichtungen.
Ist Ksamil wirklich die "Albanischen Malediven"?
Ksamil hat sauberes türkisfarbenes Wasser und kleine Inseln, was es zu einem einzigartigen Ziel im Mittelmeer macht. Immobilienpreise (€2.000–2.800/m²) spiegeln diese Exklusivität wider. Angebot ist durch Topographie begrenzt. Airbnb-Yield erreicht 10–16% mit aktivem Management, aber Kapitalrückgewinnung dauert 10–15 Jahre mit aktivem Airbnb. Neue Entwicklung mit Pool und Untertage-Parkplatz ändert das Käuferprofil Richtung "Quiet Luxury".
Sarandë Fakten
Einwohner
~35.000 (Stadt)
Entfernung von Tirana
280km / ~3,5h
Entfernung von Korfu
35 Min. Fähre
Überwachte Listings
324 (4 Quellen)
Verkaufs-Median
€176.549 (212 Listings)
Median €/m² Wohnungen
€1.865/m² (n=122)
Miet-Yield
3,4% Langzeit / 8%+ Airbnb
Katasterzonen 2026
5 städtisch + Ksamil + ländlich
Preiswachstum 2025
+10% Ø, +58% Premium
Ksamil €/m²
€2.000–2.800/m²
Sonnentage
300/Jahr
10-Jahres-Wachstum
+344%
