Immobilienmarkt
in Durrës
Alles was Sie über Kauf, Verkauf oder Investition in Albaniens wichtigster Küstenstadt wissen müssen. Preise, Zonen, Mietrenditen und Markttrends 2026.
Kostenlose BeratungWo in Durrës investieren?
Von der Vollga-Promenade bis zu den ruhigen Vororten von Golem — jede Zone hat ihren Charakter und ihr Investitionspotenzial.
Die prestigeträchtigste Küstenzone von Durrës. Neue Promenade, direkter Meerblick und moderne Bauten machen sie zum Hauptziel für Investoren.
Viertel Nr.1 und 2, um das römische Amphitheater und Museum. Ideal für Langzeitmiete und Gewerbeeinheiten. Die TID Durrës-Zone bringt große städtische Erneuerung.
Erhöhte Zone mit Panoramablick auf die Bucht von Durrës. Nahe dem Zentrum, einfacher Zugang. Bevorzugt von Familien und Investoren.
Küstenzone mit der höchsten Nachfrage von ausländischen Käufern. Moderne Gebäude, direkter Strandzugang. Hohe Airbnb-Rendite in der Sommersaison.
Ruhige Familienzone zwischen Durrës und Golem. Neue Gebäude mit hohem Standard, nahe der Küste und gut an die Autobahn angebunden.
12km von Durrës, 7km Strand. 90% der Käufe von Ausländern. Preisanstieg +20–25% während 2025. Hohe Rendite mit saisonalem Airbnb.
Küstenzone mit einem der höchsten Preisanstiege: +40% in der zweiten Linie während 2025. Neue Premium-Komplexe, 300m vom Meer.
Zone des strategischen Durrës Yachts Marina-Projekts (€2 Mrd., Emaar/Alabbar). Referenz-Fiskalpreis 200.000 Lek/m². Hohes langfristiges Wachstumspotenzial.
Innen- und Randzonen mit erschwinglichen Preisen. Ideal für lokale Käufer. Langzeitmiete mit stabiler Rendite.
Preisstufen 2026
Wo positioniert sich Ihre Immobilie? Von luxuriösen Küstenwohnungen bis zu erschwinglichen Optionen in den Vororten.
*2019: November-Erdbeben beeinflusste den Markt
13 Katasterzonen von Durrës
Das Finanzministerium schlug (Juli 2025) die Aufteilung von Durrës in 13 Katasterzonen mit unterschiedlichen Referenzpreisen vor, wirksam ab Januar 2026.
Bis Ende 2025 hatte ganz Durrës einen einzigen Referenzpreis: 67.500 Lek/m². Mit dem neuen Gesetzentwurf haben verschiedene Zonen Preise von 45.000 bis 200.000 Lek/m² — bis zu 3-facher Anstieg. Fiskalpreise bleiben 2–4x niedriger als reale Marktpreise.
| Katasterzone | Viertel / Zonen | Fiskalpreis 2026 (Lek/m²) | EUR/m² | Änderung |
|---|---|---|---|---|
Zone 13 Porto Romano / Marina |
Projekt Durrës Yachts Marina (Alabbar) | 200.000 Lek | €2.075 | +196% NEU |
Zone 6 Gjiri Lalzit Küstenlinie |
Lalëz / Hamallaj, erste Meerlinie | 190.000 Lek | €1.971 | NEU |
Zone 1 Zentrum / Wasserleitung |
Viertel Nr.17, Zentrum, bis Currila | 124.000 Lek | €1.286 | +84% |
Zone 10 Strand / Shkëmbi |
Küstenlinie Strand Durrës und Shkëmbi i Kavajës | 100.000 Lek | €1.037 | +48% |
Zone 7 Gjiri Lalzit Innen |
Lalëz, Innenzone | 90.000 Lek | €934 | NEU |
Zonen 2 und 3 Historisches Zentrum |
Um das Amphitheater, Museum, Viertel Nr.12 und 18 | ~90.000 Lek | €934 | +33% |
Zone 11 Strand Innen |
Strandzone, nicht Küstenlinie | 81.000 Lek | €840 | +20% |
Zonen 4 und 5 Neues Viertel / Krankenhaus |
Neues Viertel, Krankenhaus, ehem. Këneta, Shkozet | 77.000–78.000 Lek | €799–809 | +16% |
Zone 12 NJA Rrashbull |
Shkëmbi i Kavajës ländliche Zone | 68.000 Lek | €705 | +1% |
Zone 9 Vororte |
Randzonen | 50.000 Lek | €519 | -26% |
Zone 8 Entfernte Vororte |
Entfernte ländliche Zonen | 45.000 Lek | €467 | -33% |
Wechselkurs: 1 EUR ≈ 96,4 Lek (Februar 2026). Wirksam ab Januar 2026.
Durrës als Investitionsziel
Strategischer Hafen, 35km von Tirana, Mittelmeerküste und €2-Milliarden-Projekt — die Gründe sind überzeugend.
Attraktive Mietrendite
Durrës bietet die seltene Kombination aus noch erschwinglichen Preisen mit hoher saisonaler Nachfrage von Tourismus und Diaspora. Kurzzeitmieten (Airbnb/Booking) in der Küstenzone bringen überlegene Nettorendite.
Milliardär Alabbar (Emaar) verwandelt den alten Hafen in eine Luxus-Marina mit 13.000 Wohnungen, 850 Hotelzimmern und 280 Yacht-Liegeplätzen.
Erweiterte Autobahn Tirana-Durrës (40 Min.), neues Porto Romano-Terminal (€1,2 Mrd.), Modernisierung der Eisenbahn.
Albanien erreichte 12 Millionen Besucher mit ausländischem Pass im Jahr 2025. Saisonale Airbnb-Mieten bringen überlegene Rendite im Vergleich zur Langzeitmiete.
Albanien eröffnete 16 von 33 Acquis-Kapiteln bis April 2025. Ziel ist Mitgliedschaft 2030. Jeder neue Schritt erhöht das Investorenvertrauen.
🏠 Kauf vs. Miete
📊 Regionaler Vergleich
Was können Sie mit Ihrem Budget kaufen?
Wählen Sie Ihr Budget und sehen Sie die konkreten Möglichkeiten auf dem Markt von Durrës.
6 Dinge, die Sie vor dem Kauf wissen müssen
Vermeiden Sie häufige Fehler und schützen Sie Ihre Investition mit diesen Expertentipps.
Prüfen Sie Baugenehmigungen
Durrës hatte historisch informellen Bau, besonders in Küstenzonen. Fordern Sie immer die Baugenehmigung, Eigentumsurkunde und Bestätigung, dass die Immobilie kein Enteignungsobjekt ist.
Saison und Mietpreise
Airbnb-Mieten sind sehr saisonal (Mai-September). Kalkulieren Sie realistisch: 4-5 Monate intensive Aktivität und 7 Monate Langzeitmiete mit niedrigem Preis.
Anstieg der Fiskalpreise 2026
Ab Januar 2026 treten neue Katasterpreise in Kraft, die die Steuerbasis in einigen Zonen verdreifachen. Berechnen Sie die langfristigen Besitzkosten vor dem Kauf.
Bewerten Sie das Marina-Projekt-Risiko
Durrës Yachts Marina hat großes Potenzial aber auch reale Risiken: dokumentierte Bodenkontamination, Finanzierung hauptsächlich aus Wohnungsverkäufen vor dem Bau.
Verhandeln Sie bis zu 7–10%
Die Differenz zwischen Inseratenpreis und realem Verkaufspreis in Durrës beträgt durchschnittlich 7–10%. Angemessene Verhandlungen werden von den meisten Verkäufern akzeptiert.
Hypothek und Konditionen 2026
Banken bieten Hypotheken bis 80% des Fiskalwerts mit Zinsen von 4,5–7,5%. Ausländische Investoren kaufen normalerweise bar.
Was Käufer fragen
📊 Durrës in Zahlen
Bereit, in Durrës zu investieren?
Unser Team kennt den Küstenmarkt von innen. Kostenlose Beratung, ohne Verpflichtung.
Daten basieren auf öffentlichen Quellen, aktiven Immobilienagenturen und dem Gesetzentwurf des Finanzministeriums (Juli 2025). Februar 2026. Für Investitionsentscheidungen konsultieren Sie einen lizenzierten Fachmann.
